«

»

Legislatia privind piata creditului ipotecar

Share

Reglementarile legislative privind piata creditului ipotecar cuprind o serie de legi noi, Legea obligatiunilor ipotecare, Legea bancilor de credit ipotecar, Legea securitizarii creantelor, si o modificare a Legii 190/1999 a creditului ipotecar si a Legii 7/1996 a cadastrului.

 

Modificarea Legii 190/1999 a cre­ditului ipotecar vizeaza, intre altele, clarificarea si unificarea modului de inscriere a ipotecii pe bun viitor in cartea funciara si stabileste distinctia intre creditul ipotecar comercial (prin care se finanteaza imobile cu alta destinatie decat cea de locuit, cum ar fi: birouri, sedii de firma etc.) si cel rezidential (de locuit).

Ipoteca sau garantia imobiliara trebuie inscrisa in cartea funciara pentru a deveni opozabila tertilor (mai exact pentru a putea fi valabila si fata de terti, nu doar pentru cele doua parti care o constituie), la fel ca si transferul proprietatii prin vanzarea-cumpararea unui imobil, si se constituie in baza unui contract autentic, incheiat la notariat. Ea este intotdeauna accesorie unui alt contract principal (cum ar fi cel de imprumut), ca orice contract de garantie.

Prin modificarea Legii 190 si a Legii 7, apar o serie de avantaje cum ar fi, in primul rand, un acces mai usor la creditul ipotecar pentru construirea de locuinte, unde ipoteca se inscrie pe un bun care inca nu exista (sau o constructie partial ridicata, nefinalizata).

O constructie este considerata finalizata din punct de vedere legal atunci cand a fost incheiat procesul-verbal de receptie finala a constructiei. Codul Civil nu permitea inscrierea de ipoteci pe bunuri care nu exista (o constructie viitoare de exemplu, pentru care exista autorizatie de construire) dar Legea 190 a abrogat acel articol, deschizand un drum important in dezvoltarea finantarilor imobiliare.

Din pacate insa, neclaritatile de practica in cazul acestor finantari au dus la situatia ca fiecare birou de carte funciara (in cadrul Agentiei Nationale de Cadastru) sa-si reglementeze in mod diferit documentatia necesara inscrierii unei astfel de ipoteci pe o constructie viitoare.

Interpretarea diferita si lipsa unor norme clare de inscriere a acestei ipoteci pun pe drumuri multi solicitanti de credite si multi creditori, cu seturi de acte diferite de fiecare data. Unificarea modului de inscriere ar trebui sa aiba ca efect o crestere a volumului de credite ipotecare acordate pentru construirea de locuinte, unica garantie a creditului constituind-o terenul si constructia viitoare. O alta noutate este eliminarea conditiei ca beneficiarul unui credit ipotecar cu destinatie rezidentiala sa fie cetatean roman. Evident, este necesara armonizarea cu restul legislatiei care nu permite cetatenilor straini sa cumpere terenuri in nume propriu. Obligatiunile ipotecare sunt, ca si obligatiunile normale, o forma de finantare a unei afaceri (in cazul nostru institutie de credit, banca). Emiterea de obligatiuni reprezinta angajarea unei datorii, de catre institutia emitenta, fata de cei care cumpara aceste titluri, garantandu-le acestora in baza unui contract un venit constant.

Obligatiunile sunt in general garantate cu active (proprietati) ale emitentului, in cazul nostru activele fiind constituite din creditele ipotecare acordate de institutia de credit emitenta (sa nu se uite ca imprumuturile acordate, in cazul unei institutii de credit, pentru o banca reprezinta active, in timp ce depozitele se constituie in datorii, inregistrate in pasivul institutiei).

Legea obligatiunilor ipotecare defineste cadrul legal pentru introdu­cerea unor astfel de instrumente de finantare in Romania. Aceasta lege are ca pilon de baza asigurarea confortului investitorilor in acest tip de obligatiuni garantate cu credite ipotecare.

Practic, se au in vedere urmatoarele elemente: reglementarea institutiei agentului cu functia de repre­zentare a detinatorilor de obligatiuni, impunerea unor cerinte stricte de includere si de raportare a portofoliului de creante cu care se garanteaza emisiunea, precum si segregarea (separarea) portofoliului afectat emisiunii de masa credala (creditori) in cazul falimentului emitentului.

Avand in vedere aceste proprietati ale obligatiunilor ipotecare, conferite de lege, se poate conchide ca acestea vor fi titluri mult mai sigure si mai atractive decat obligatiunile ordinare (normale). Ca o observatie de ordin general, obligatiunile ipotecare au, in tarile dezvoltate, regim fiscal prefe­rential deoarece dezvoltarea sectorului ipotecar este in cele mai multe cazuri considerata o prioritate guvernamentala (incurajarea creditarii pe termen lung duce la dezvoltare economica pe termen lung, prin efectul multiplicator pe care creditul ipotecar il are in economie, stiindu-se ca orice achizitie a unei locuinte genereaza automat un lant de servicii cu impact in cresterea PIB, la care se adauga dezvoltarea sectorului de constructii de locuinte si de materiale de constructii si, nu in ultimul rand, crearea de noi locuri de munca etc).

Legea bancilor de credit ipotecar reglementeaza aparitia institutiilor de credit specializate. Bancile de credit ipotecar vor putea actiona deopotriva pe piata primara a creditului ipotecar, ca imprumutator, si pe piata secundara, in calitate de emitent de obliga­tiuni ipotecare, neacordandu-se insa acestora posibilitatea atragerii de depozite.

…citeste articolul integral in Revista Constructiilor nr. 32 – noiembrie 2007

 

Autori:
Daniel MATEIU,
Radu LUPASTEANU,
Nicolae FLOREA – Universitatea Tehnica “Gh. Asachi” din Iasi

 



Daca v-a placut articolul de mai sus
abonati-va aici la newsletter-ul Revistei Constructiilor
pentru a primi, prin email, informatii de actualitate din aceeasi categorie!
Share

Permanent link to this article: http://www.revistaconstructiilor.eu/index.php/2007/11/09/legislatia-privind-piata-creditului-ipotecar/

Lasă un răspuns

Adresa de email nu va fi publicata.