Aspecte juridice ale creditului ipotecar. CONSULTANTA JURIDICA

Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare desemneaza acel tip de credite acordate de institutii financiare autorizate, destinat sa finan­teze construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala.
Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare se acorda pe o perioada de minimum cinci ani pentru persoanele juridice si de minimum zece ani pentru cele fizice. Pana la rambursarea integrala a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi instra­inate numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar. Contractele incheiate cu nerespectarea acestei dispozitii sunt lovite de nulitate absoluta.

Beneficiari

Bancile, Agentia Nationala pentru Locuinte, Casa de Economii si Consemnatiuni si alte institutii financiare abilitate prin lege, inclusiv fondurile ipotecare, pot acorda credite ipotecare. Pot beneficia de credite ipotecare in conditiile prezentei legi persoanele fizice care au cetatenia romana si domiciliul in Romania si persoanele juridice romane care au ca obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala, precum si persoanele juridice romane care doresc sa construiasca locuinte de serviciu ori de interventie pentru salariatii lor.

Clauze obligatorii pentru protectia imprumutatilor

Cu cel putin zece zile inainte de semnarea contractului de credit ipotecar imprumutatorul va pune la dispozitie imprumutatului o oferta scrisa care va cuprinde toate conditiile contractului, precum si termenul de valabilitate a acestuia. Contractul de credit ipotecar nu va putea fi modificat decat prin acordul scris al partilor, cu respectarea prevederilor prezentei legi.

Creditul ipotecar va fi pus la dispozitia beneficiarului esalonat sau integral, plata facandu-se direct catre vanzator in cazul cumpararii unui imobil sau catre constructor in celelalte cazuri.

In cazul in care lucrarile pentru care s-a acordat creditul ipotecar vor fi efectuate in regie proprie de beneficiarii acestuia, sumele de bani se vor transmite acestora potrivit unui plan de finantare stabilit prin contract.

Este interzisa conditionarea acordarii unui credit ipotecar de obligatia beneficiarului creditului de a cumpara sau de a subscrie valori mobiliare ale imprumutatorului, indiferent sub ce forma. Interdictia prevazuta la alin. (1) nu se aplica la achizitionarea de titluri de participare ale fondurilor ipotecare. Clauzele de exigibilitate inainte de termen trebuie prevazute in contractul de credit ipotecar printr-o clauza distincta. Imprumutatii au dreptul de a rambursa anticipat creditul primit, in conditiile stabilite de parti prin contractul de credit ipotecar. In caz de faliment sau de lichidare voluntara a imprumutatorului, imprumutatii au dreptul de a rambursa anticipat cre­ditul ipotecar primit.

In cazul in care prin contractul de credit ipotecar s-a stabilit ca rata dobanzii sa fie variabila, se vor aplica urmatoarele reguli:

a) variatia ratei dobanzii trebuie sa fie legata de fluctuatiile unui indice de referinta; acesta trebuie sa fie ales dintr-o serie de indici de referinta a caror lista si mod de calcul vor fi stabilite prin hotarare a guvernului, dupa avizarea acestora de Banca Nationala a Romaniei;

b) contractul poate sa prevada ca variatia ratei dobanzii este limitata, in sens crescator si descrescator, la un anumit nivel fata de rata
initiala a dobanzii. Contractul poate sa prevada, de asemenea, ca rata dobanzii nu variaza decat atunci cand modificarea in sens crescator sau descrescator inregistreaza, fata de rata initiala a dobanzii, o diferenta minimala determinata;

c) modificarea ratei dobanzii trebuie comunicata imprumutatului cel mai tarziu la data aplicarii noii rate.
In sarcina imprumutatului vor fi puse numai cheltuielile aferente intocmirii dosarului si constituirii ipotecii.

Contractele de asigurare obligatorie

Imprumutatul va incheia un contract de asigurare privind bunurile ipotecate, valabil pe toata durata creditului ipotecar. In contractul de asigurare prevazut la alin. (1), imprumutatorul va figura ca beneficiar al politei de asigurare. In cazul in care despagubirile acordate vor depasi valoarea cre­ditului ipotecar ramas de rambursat si a celorlalte sume datorate imprumutatorului, diferenta se cuvine beneficiarului creditului sau mostenitorilor acestuia.

Primele de asigurare vor fi achitate de imprumutat, odata cu rambursarea ratelor privind creditul ipotecar primit.

In cazul in care imprumutatul este o persoana juridica, acesta va trebui sa incheie un contract de asigurare pentru riscul nefinalizarii
constructiilor pentru care s-a acordat creditul ipotecar, beneficiarul fiind imprumutatorul.

Contractele de asigurare prevazute la art. 16 si 17 se vor incheia cu o societate de asigurari, iar imprumutatorul nu va avea dreptul sa impuna imprumutatului un anumit asigurator.

Executarea creantelor institutiilor care acorda credite ipotecare

In cazul intarzierii la plata, imprumutatorul va trimite beneficiarului imprumutului o notificare prin scri­soare recomandata, prevenindu-l asupra consecintelor incalcarii contractului de credit ipotecar. In cazul in care, in termen de 30 de zile de la primirea notificarii prevazute la art. 19, beneficiarul creditului nu executa obligatiile, contractul de credit ipotecar se considera reziliat de plin drept si intreaga suma a ratelor de credit cu dobanzile aferente devine exigibila. Contractul de credit ipotecar, precum si garantiile reale si personale subsecvente constituie titluri executorii, urmand sa fie investite cu formula executorie de instanta locului unde este situat imobilul.

Cesiunea creantelor ipotecare

Creantele ipotecare si privilegiate potrivit art. 1.737 din Codul civil, care fac parte din portofoliul unei institutii financiare autorizate prin
lege, pot fi cesionate unor institutii financiare autorizate sa actioneze pe pietele de capital.

Cesiunea priveste numai creantele ipotecare din portofoliul detinut, care au caractere comune cu privire la natura, originea si riscurile lor.

In baza portofoliului creantelor ipotecare si privilegiate potrivit art. 1.737 din Codul civil, institutiile financiare abilitate vor putea emite
titluri de valoare negociabile pe piata de capital. Titlurile de valoare vor fi emise in limita a 75% din valoarea portofoliului detinut.

Titlurilor de valoare emise de institutiile financiare autorizate li se aplica dispozitiile Legii nr. 52/1994 privind valorile mobiliare si bursele de valori. Cesiunea creantelor ipotecare va fi notificata, in termen de zece zile de la efectuarea ei, prin scrisoare recomandata, de institutia financiara cedenta debitorului cedat.

In cazul in care institutia financiara autorizata cedenta si cea cesionara nu hotarasc altfel, rambursarea creditelor ipotecare va fi efectuata in continuare prin institutia cedenta, care va transmite institutiei financiare cesionare sumele astfel obtinute. Cheltuielile generate de
aceasta operatiune vor fi suportate de cesionar in limita sumelor stabilite prin actul de cesiune a portofoliului respectiv. In cazul in
care institutia cedenta va continua sa primeasca sumele rambursate, executarea ipotecilor si a privilegiilor potrivit art. 1.737 din Codul Civil va fi facuta de catre aceasta in numele si pentru institutia cesionara, pe cheltuiala acesteia din urma.

…citeste articolul integral in Revista Constructiilor nr. 41 – septembrie 2008

Autor:
avocat Marius Vicentiu COLTUC