Reabilitarea echiparii tehnice a marilor ansambluri de locuinte

Pentru inceperea unei actiuni de o asemenea amploare este esentiala stabilirea unor strategii. În majoritatea cazurilor, acestea au particularitati ce nu pot fi neglijate, in functie de natura, dimensiunea, pozitia, structura sociala etc. a ansamblului care urmeaza a fi reabilitat.

• exista strategii particulare in functie de caracteristicile specifice ale ansamblului – strategii de reabi­litare specifice care depind de rezultatul studiilor facute de specialisti; de exemplu, strategii ce duc la concluzia demolarii;

• exista strategii prioritare in urma unui diagnostic cu caracter general, strategii care depind de diverse situatii obiective legate de particularitatile ansamblului (ansamblu cu probleme sociale, ansamblu cu probleme de rezistenta a structurii, ansambluri cu probleme de retele si echipare tehnica);

• exista o ordine logica a prioritatilor care determina tipurile de strategii: reabilitarea din punct de vedere a rezistentei constructiei este pe primul loc, apoi reabilitarea retelelor stradale si a echiparii tehnice a constructiilor unui ansamblu, pana la celula de baza – apartamentul, strategii ce sunt conditionate de logica lucrarilor.

Reabilitarea unui ansamblu presupune o actiune complexa care vizeaza mai multe domenii ce servesc ideii de convietuire intr-o unitate de locuit: exterior (drumuri, amenajari exterioare, retele), interior (structura, echipare tehnica, finisaje) relatia unitatii de locuit cu ansamblul si localitatea in intregul ei, interventii chiar si la nivel de structura sociala si chiar decizia dificila a demolarii.

Daca ne referim strict la domeniul abordat si anume reabilitarea din zona retelelor si echiparii tehnice trebuie sa gandim actiunea pornind de la o situatie ideala in care reabi­litarea in domeniul structurii a fost proiectata si executata in coordo­nare cu reabilitarea din zona echiparii tehnice, iar retelele exterioare au fost redimensionate corespunzator cerintelor actuale si de viitor.

Se presupune ca problemele legis­lative, financiare si sociale sunt, de asemenea, rezolvate.

Pot fi depistate deficiente care duc la diagnostice ce presupun diferite grade de gravitate, pe diferite segmente ale sistemului de echipare tehnica:

• boala din uzura morala si fizica (echipamente degradate care imbolnavesc sistemul in ansamblul lui);

• boala cronica determinata de vechimea si degradarea traseelor conductelor interioare si tubulaturii din cladiri;

• boala din lipsa de gandire centralizata a sistemului de reabilitare (reabilitari locale – aparitia disfunc­tiilor, dezechilibrarea sistemelor initiale);

• boala provenita din sistemul de retele urbane, cauzata de subdimensionari si uzura;

• boala cauzata de capacitatile reduse (insuficiente) din sistemul cen­tral de alimentare cu energii si apa;

• boala provenita din gandirea defectuoasa a proiectelor initiale.

Diagnosticul destinat acestui domeniu poate fi pus in urma unei evaluari precise, bazata pe date tehnice cu valori cantitative si calitative a echipamentelor si retelelor. Diagnosticarea este astfel realizata cu ajutorul normelor in vigoare, a calculelor pentru consumuri, puteri instalate, performante tehnice si a indicilor care stabilesc clar gradul de confort etc. În aceasta situatie rezultatul unor calcule, respectarea normelor si indicilor fac diagnosticarea mai facila si mai precisa, nelasand loc interpretarilor. Pot fi, astfel, stabilite precis etapele si pot fi evaluate costurile cu mai mare precizie decat in alte domenii ale reabilitarii.

Diagnosticul in ceea ce priveste starea echipamentelor si a retelelor se obtine prin constatari la fata locului, expertize tehnice, prin calcule si aprecieri de consumuri, puteri si debite, in general. El este rezultatul unei actiuni comune a tuturor factorilor implicati.

Reabilitarea din punct de vedere al echiparii tehnice

Reabilitarea trebuie sa se raporteze la un anumit standard oferit de conditiile obiective existente in cadrul unui ansamblu de locuinte (diferite grade de confort – confort I … confort III). Intentia este de a tinde catre un maxim de confort posibil, maxim limitat de categoria de confort oferita initial de ansamblu.

Rezultatul actiunii nu va putea surclasa cu foarte multe „stele“ tipul de ansamblu gandit initial. Singura reabilitarea „fara limite“ care poate fi facuta este reabilitarea din domeniul echiparii tehnice. Celelalte componente ale actiunii de reabilitare sunt limitate de factori obiectivi: reabi­litarea spatiala de corsetul zidurilor, cea structurala de solutia initiala de rezistenta iar cea sociala de dezvol­tarea economica si de legislatie.

Reabilitarea in zona echiparii tehnice a unei cladiri, indiferent de dimensiunile ei, este un segment al reabilitarii ansamblurilor cu particularitati bine definite care necesita:

• o prima reabilitare obligatorie legata de sistemul constructiv;

• un efort al munici­pa­litatii pentru reabilitarea retelelor edilitare din zona (capacitati, puteri, debite…) reabi­litari fara de care cea locala este inutila;

• acceptul locatarilor (proprieta­rilor) pentru efectuarea unor cheltuieli impuse de reabilitarea traseelor de conducte comune, in cadrul unitatii de locuit.

În majoritatea cazurilor, procesul de reabilitare a pornit invers, de la apartament catre retelele exterioare, proces gresit care a dus la suprasolicitarea retelelor de orice tip (electrice, de aprovizionare cu apa, canalizari) subdimensionate pentru cerintele actuale.

Configurarea unor mecanisme de interventie

Reabilitarea are ca scop, pe langa scaderea consumurilor, creste­rea calitatii confortului, acesta fiind dat in mare parte de echiparea tehnica a unui ansamblu. Acest lucru presupune o revizuire a tuturor dome­niilor de echipare, atat interne legate de cladirile propriu-zise, cat mai ales a retelelor care servesc ansamblul respectiv.

Cand ne referim la reabilitare, putem afirma ca ne aflam in fata unor situatii mai complexe sau mai putin complexe, dar, in majoritatea cazurilor, retetele sunt date de calcule si de expertize ce se refera la starea fizica si uzura morala a instalatiilor respective si la respectarea normelor.

Nu se poate obtine un diagnostic care sa permita clasificarea in categorii distincte ce pot inlesni retete clare de reabilitare avand in vedere diversitatea situatiilor. Expertizarea se face pe specia­litati si cu echipamente diferite, rezol­varea fiind data de specialisti pentru fiecare segment (tip de instalatie) in parte.

Exista situatii in care sunt necesare modificari (imbunatatiri) majore ale situatiei existente, si altele in care modificarile sunt partiale.

Operatia poate incepe de la elementul de baza al unui ansamblu, si anume blocul de apartamente. Rezultatele obtinute prin insumare si compararea tuturor blocurilor existente in ansamblu duce la concluzii finale cu caracter general, concluzii bazate insa pe situatii particulare caracteristice fiecarui bloc si chiar fiecarui apartament in parte.

În functie de interventiile ce trebuiesc facute, la diferite echipamente, la retele exterioare sau interioare, in urma unui grafic pot fi apreciate reabilitarile in acest domeniu ca fiind complexe sau medii. Se poate obtine, astfel, o prima ima­gine care va oferi amploarea actiunii, se pot stabili diagnostice si se pot gandi strategii de reabilitare.

În tabelele 1-6 sunt prezentate modele pentru studiul unui imobil.

Tabelele pot fi continuate in situatia in care constructia prezinta o echipare tehnica mai complexa (instalatii de ventilare, gaze, curenti slabi, paza contra incendiilor etc.).

Dupa intocmirea tabelelor care reprezinta nivelul de interventie, diagnosticul si recomandarile pentru operatia de reabilitare, referitoare la fiecare domeniu al echiparii, completate pentru fiecare unitate de locuit (blocuri de apartamente) tabelele vor fi centralizate, obtinan­­du-se un rezultat care duce la concluzii referi­toare la ansamblu in intregul lui.

Motivatia acestei propuneri este urmatoarea:

• se porneste de la celula de baza (apartamentul si locuitorul lui, proprietar sau chirias la stat);

• se inregistreaza date de la cei direct implicati, date referitoare la echipare, la strategia lor proprie legata de finantarea lucrarii si de optiunile lor in ceea ce priveste nivelul confortului dorit si pentru care sunt dispusi sa plateasca;

• fiind facut doar pentru domeniul echiparii tehnice poate fi foarte bine documentat;

• participarea expertilor, a oficia­litatilor si a beneficiarilor direct interesati fiind esentiala pentru deciziile luate (din experienta anterioara s-a constatat ca lipsa informarii si coordonarii intre actorii implicati a dus la scurtcircuitarea actiunii de reabilitare, pornita de sus in jos de la autoritati spre beneficiari, situatiile reale aflate in teren nefiind luate in considerare);

• concluziile referitoare la complexitatea operatiei, diagnostic si solutia de reabilitare, pot fi traduse in procente; astfel, rezultatul poate fi usor cuantificat iar hotararile legate de oportunitatea actiunii pot fi mai pertinente si mai eficiente;

• se poate gandi un program pe computer care sa preia datele si sa ofere solutii bazate pe criterii comune;

• tabelele se pot completa in timp, incepand cu activitatea celor implicati direct (asociatii de proprietari si locatari) stiindu-se faptul ca informarea in legatura cu acest tip de actiune patrunde greu pana la cei direct interesati (locatarii); ele pot fi difuzate la fiecare apartament si completate, eventual, cu ajutorul unui membru din conducerea asociatiei de proprietari;

• datele pot fi stocate intr-o banca de date, la nivelul primariilor de unde, in cadrul serviciului de urbanism, persoane competente le pot prelucra si interpreta ulterior la nivelul municipalitatii.

Aceasta propunere poate fi perfec­tionata in colaborare cu specia­listi din domeniul informational care pot contribui la eficientizarea ei.

…citeste articolul integral in Revista Constructiilor nr. 47 – aprilie 2009

Autori:
conf. univ. dr. arh. Sonia-Maria CHIRA
sef lucrari drd. ing. Alina-Diana FILIP