Avize necesare unei constructii in România – consultanta juridica

Obtinerea certificatului de urbanism si a avizelor

Tema de proiectare – defineste proiectul casei (suprafete, functiuni, utilitati). Tema este intocmita de dumneavoastra. Prin discutiile cu arhitectul se vor face modificari ce tin de estetica, functionalitati, pro­bleme specifice terenului si veci­natatilor dumneavoastra, racordarea la utilitati etc. Apoi, ajunsa pe masa proiectantului acesta o va finaliza intr-un proiect. Pentru a nu avea surprize ca proiectul difera de ceea ce ati discutat cu arhitectul, cereti sa vedeti si avizati forma finala a temei.

Studiul de fezabilitate – acest studiu cuprinde schita la scara cu o descriere a suprafetelor si cu estimarea costurilor.

Documentatia necesara obtinerii Certificatului de Urbanism

Certificatul de Urbanism este actul emis de autoritatile administratiei publice locale prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documetatiile de urbanism aprobate. Respectarea prevederilor specificate in Planul de Urbanism General este obligatorie. Din certificatul de urbanism veti sti ce aveti voie si cum puteti construi.

Certificatul contine referinte despre:

• regimul de inaltime a constructiei;

• pozitia viitoarei constructii (alini­amente fata de strada, vecini etc.);

• cota de inaltime la cornisa;

• valoarea maxima pentru Procentul de Ocupare – (POT) – calculat ca raport intre aria construita si aria lotului de teren (uzual, procentul de ocupare a terenului este de pâna la 40% pentru zonele de locuit);

• valoarea maxima pentru Coeficientul de Utilizare al Terenului calcu­lata ca raport intre aria construita desfasurata si aria lotului de teren.

Certificatul de Urbanism este emis de Primarie prin Biroul de Urbanism. Pentru obtinerea Certificatul de Urbanism este necesar sa schitati pe o lista cadastrala ampla­samentul viitor al casei si sa o inmânati biroului de Urbanism din Primarie. Avizele din Certificatul de Urbanism se cer pentru a obtine Autorizatia de constructie a casei care se obtine in baza Legii 50/1991 – Autorizarea lucrarilor de constructii, republicata cu modificarile ulterioare, aprobate prin ordinul 1943/2001 al Ministrului Lucrarilor Publice, Transportului si Locuintei. Autorizatia este obligatorie pentru inceperea lucrarilor.

Dosarul pentru obtinerea avizelor va contine:

• Certificatul de Urbanism;

• schita de amplasament a tere­nului la scara 1:500;

• schita de amplasament a tere­nului la scara 1:2.000;

• schita de amplasament cu pozi­tia casei pe teren;

• cerere.

Certificatul de urbanism poate preciza ca in vederea obtinerii auto­rizatiei de constructie aveti nevoie de avizele urmatoarelor societati / regii (unele din ele pot diferi de la o zona la alta):

• Oficiul de cadastru – Studiu pedologie si Certificat de scoatere a terenului din circuitul agricol (daca este in zona agricola);

• exploatare retele de apa, canal – Compania Nationala Apele Romane;

• exploatare retele electrice – Electrica;

• exploatare retele de gaze naturale – Distrigaz;

• salubritate;

• retele telefonice – Romtelecom;

• aparararea impotriva incendiilor – Pompieri;

• apararea civila – Apararea Locala Antiaeriana;

• sanatatea populatiei – Directia de Sanatate Publica – SANEPID;

• Administratia drumurilor si podurilor;

• Politia – daca terenul se afla intr-o zona speciala;

• Autoritatea romana de aviatie – daca terenul se afla in proximitatea unui aeroport;

• MApN, SRI – daca terenul se afla in proximitatea unui obiectiv militar;

• Ministerul culturii si cultelor – daca terenul se afla pe un sit arheologic sau intr-o zona de interes arheologic;

• protectia mediului – Ministerul Apelor si Protectiei Mediului;

Observatie: avizul Ministerului Apelor si Protectiei Mediului se elibereaza ultimul, deoarece pentru obtinerea acestuia sunt necesare toate celelalte avize.

In functie de ceea ce doriti sa construiti, Primaria va poate solicita si intocmirea altor documentatii cum ar fi:

• PUD – Plan de Detaliu, care trebuie sa respecte prevederile documentatiilor de urbanism anterioare;

• PUZ – Plan de Urbanism Zonal;

• PUG – Plan de Urbanism General.

Pentru a putea sa construiti pe un teren aflat in extravilan trebuie mai intai sa il introduceti in intravilan. Aprobarea introducerii acestuia in intravilan este data de catre Consiliul Local al localitatii.

Documentatia necesara obtinerii Autorizatiei de Constructie

Autorizatia de constructie este actul prin care autoritatea publica locala avizeaza solutia prezentata de solicitant (are la baza certificatul de urbanism) si certifica dreptul de incepere a lucrarii.

Dosarul se intocmeste conform legilor 50/1991 – Legea privind auto­rizarea lucrarilor in constructii si 453/18.07.2001 (lege care completeaza si aduce modificari legii 50/1991) si va cuprinde:

• planul de amplasare a terenului in zona (planurile cadastrale);

• certificatul de urbanism;

• toate avizele solicitate prin certificatul de urbanism;

• acte notariale (la nevoie);

• memoriu tehnic (cuprinde memo­riul de arhitectura, rezistenta, instalatii);

• referatele verificatorilor de specialitate;

• referatele expertilor tehnici (la nevoie);

• actele de proprietate asupra terenului;

• proiectul pentru autorizare – acesta este compus din: planul de situatie (cum se amplaseaza casa in teren), planul fundatiei elaborat de inginerul de rezistenta, planuri de arhitectura pentru toate nivelele constructiei, planul de invelitoare, sectiune caracteristica pentru toate fatadele. Scara de redactare pentru toate desenele este 1:10. Mai sunt necesare cererea de eli­berare a autorizatiei de constructie si chitanta de achitare a taxei de auto­rizare.

Autorizatia de constructie este eliberata de Primarie – Serviciul de Urbanism din localitatea / sectorul in care se afla terenul. Taxa de elibe­rare a autorizatiei de constructie reprezinta 0,5 % din valoarea constructiei stabilita pe baza declaratiei dumneavoastra si in functie de suprafata desfasurata a constructiei. Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor legale in vigoare privind impozitele si taxele locale.

Intocmirea Documentatiei pentru Detaliile de Executie (DDE)

Documentatia trebuie structurata pe specialitati, respectiv: rezistenta, arhitectura, instalatii sanitare, instalatii termice, instalatii gaze, instalatii electrice (inclusiv curentii slabi de la telefon, TV, cablu, sonerie, alarma, aer conditionat).

Planurile pe sectiuni, fatade se intocmesc la scara 1:50, urmand a se redacta detaliile de executie la scara mare: 1:25, 1:20, 1:10 etc., in fiecare zona, in vederea unei executii corecte.

Toate detaliile trebuie sa ras­punda solicitarilor de izolare hidrofuga, termica si fonica, impuse de legile vigoare.

Alte acte necesare referitoare la executia casei

Autorizarea organizarii de santier – conform Legii 50/1991, orice constructie pe un teren, chiar provizorie (baraci, depozite de materiale, dormitoare muncitori), se executa cu avizul Administratiei Locale.

Pentru obtinerea acestui aviz intocmiti un dosar care sa cuprinda:

• documentatia constructiei – proiect;

• planurile de amplasare in zona;

• planul de fundatie pe nivele;

• cerere tip.

Dosarul se preda la Primaria locala si autorizatia o veti primi in aproximativ 30 zile lucratoare.

Proiectarea executiei bransamentelor la utilitati (apa, gaze, energie electrica, canalizare, telefonie)

Bransamentele la retele trebuie sa fie proiectate si executate de firme autorizate (sunt alese prin licitatie) de regiile/societatile responsabile.

Atentie! Firma pe care o alegeti intocmeste o documentatie si un deviz pentru intreaga lucrare (care cuprinde proiectarea, obtinerea autorizatiilor speciale si executia). Aceasta documentatie este trimisa regiei responsabile. Regia v-o pre­zinta dvs., impreuna cu factura afe­renta costurilor totale. Aceasta factura trebuie platita integral in avans.

La ce trebuie sa fiti atenti cand vi se prezinta un proiect de bransare la o retea?

Reteaua de apa potabila – Norma­tivul SR 8591, care reglementeaza bransarea retelelor subterane, prevede ca reteaua de apa potabila sa fie amplasata la o distanta minima de 1,5 m fata de canalizare si la minim 0,9 m fata de nivelul solului (daca traseul de canal s-ar sparge undeva, dejectiile nu trebuie sa ajunga la conductele de apa potabila, iar daca nu s-ar respecta distanta de nivelul solului, iarna ar putea ingheta si sparge conductele de apa potabila.

…citeste articolul integral in Revista Constructiilor nr. 76 – noiembrie 2011, pag. 46

Autor:
av. Marius Vicentiu COLTUC – fondator Casa de Avocatura Coltuc