„Revolutia” construirii de locuinte in America

Statele Unite ale Americii este tara in care problema locuintelor este, practic, rezolvata. Aici, oricare cetatean care are un venit asigurat isi poate cumpara, cu credit, dupa posibilitati, o locuinta mai mica sau mai mare, pe care o poate plati in rate, in 30 de ani.
Cei ce nu doresc sa cumpere o casa pot locui cu chirie, oferta pentru locuinte de inchiriat fiind extrem de bogata si pen­tru toate buzunarele.
Cum s-a ajuns in Statele Unite la o asemenea situatie, sa-i spunem fericita?
Procesul a inceput in urma cu peste 100 de ani si la el au contribuit, prin decizii tehnice si economice importante, mai multe personalitati.
Este o experienta care poate fi utila multor tari, inclusiv Romaniei, de aceea imi permit sa v-o prezint. 

In SUA, la inceputul secolului al XX-lea, un procent foarte redus al populatiei isi putea permite cum­pararea unei locuinte deoarece, in acea perioada, finantarea prin imprumuturi bancare se facea cu un depozit de cel putin 40% si doar pentru perioade foarte scurte, de maximum doi ani.

In privinta zonei in care puteau locui, americanii aveau, pe atunci, doar doua optiuni: in ora­se sau in zone din preajma fermelor.

Astazi, dupa „nu­mai“ 100 de ani, industria construc­tiei de locuinte este puternica si foarte bogata in oferte. Aceasta este o con­secinta a faptului ca, in ansamblul ei, con­structia de locuinte a fost preluata de companii foarte mari, care „produc“ locu­inte pe „banda ru­lanta“, locuinte de care beneficiaza peste 70% din po­pulatie. Asa se face ca depozitele mari si imprumuturile pe termen scurt au fost inlocuite cu cele pe perioade de 30 de ani, cu dobanzi intre 3-8%.

Curios este ca suburbiile au deve­nit zonele preferate de americani, in defavoarea oraselor care sunt suprapopulate si ca atare si poluate.

In timpul marii crize economice din 1933, constructia de locuinte din Statele Unite a trecut printr-o pe­rioada extrem de dificila. Procentul de somaj atinsese 25%, o treime din cei fara serviciu provenind chiar din sectorul constructiilor; bancile erau in faliment, iar oamenii isi pierdeau locuintele.

Cel care a avut o contributie ex­trem de importanta la revitalizarea acestui sector a fost presedintele Roosevelt, ales in momentul in care economia americana trecea prin cea mai dificila perioada a sa.

Solutia pentru revitalizarea con­structiei de locuinte si, prin inter­mediul acestui sector, a intregii economii a fost refinantarea impru­muturilor si oferirea unor dobanzi mai mici, pe termen lung.

Roosevelt a privatizat sectorul imprumuturilor ban­care, dar a garan­tat asigurarea lor de ca­tre stat. Aceasta ma­sura este conside­rata de catre ameri­cani cea ma importanta pentru dez­voltarea constructiei de locuinte in tara lor. Garantarea im­prumuturilor a deter­minat practicarea unor dobanzi mult mai reduse, o disponibi­litate mare de fon­duri intarind, pe aceasta cale, siste­mul bancar.

Odata create aceste conditii, au aparut numeroase solutii construc­tive. O personalitate care a contribuit hotarator la schimbarea infatisarii locuintelor americane este Frank Lloyd Wright, considerat cel mai important arhitect al secolului al XX-lea, pionier al arhitecturii mo­derne, inovator al tehnicilor si mate­rialelor de constructii. Frank Lloyd Wright a fost promotorul inlocuirii arhitecturii neoclasice cu una „democrata“, prin care o constructie sa se potriveasca cu cele care o inconjoara.

Lui Wright i-au displacut con­structiile in care locuiau pana atunci majoritatea americanilor, in forma de „cutii“ sau cele in stil victorian, dez­voltate pe verticala. Alternativa oferi­ta era stilul „preerie“: case pe orizon­tala, joase, cu ferestre foarte mari, care aduceau natura in interiorul lor. In privinta materialelor, Wright a preferat lemnul, piatra, sticla si stucco. Stilul „preerie“, „deschis“ catre natura, reprezinta si in prezent mo­delul pentru „ranch“-urile americane moderne. Combinatiile de materiale „naturale“ cu tehnologiile moderne au stimulat apatica industrie a con­structiilor de locuinte spre introducerea de noi stiluri si materiale.

Wright a fost, de asemenea, pri­mul arhitect care a folosit insta­latia de aer conditionat, spoturile de lumina indirecta si panourile de incalzire. Desi a fost criticat pentru ca proiecta locuinte pe care doar cei bogati si le permiteau, Wright a fost cel care a creat conceptul de insta­latii centralizate pentru a scadea costurile.

El a fost si un important sustina­tor al suburbiilor. Wright detesta orasele si considera ca este mult mai bine daca oamenii traiesc in spatii largi, deschise. In decursul ca­rierei sale de 70 de ani, el a promo­vat aceasta idee, multe dintre pro­iectele sale de locuinte reflectand aceasta preferinta, de a locui pe loturi intinse de teren.

Desi a considerat ca fiecare proiect trebuie sa se „contopeasca“ cu mediul inconjurator si sa reflecte preferintele si gustul proprietarului, Wright a contribuit la industrializarea constructiei de locuinte, prin con­structia, in 1936, a modelului de casa denumit „Usonian“. Aceasta casa, care putea fi asamblata din prefabricate, era o versiune, la scara redusa, a modelului „Preerie“, introdus anterior. Modelul „Usonian“ nu a reprezentat un succes pe piata, insa conceptul s-a raspandit si a fost copiat de multi specialisti din indus­tria constructiilor de locuinte.

Wright este considerat respon­sabil si pentru crearea abisului care exista astazi intre constructori si arhitecti. Fiind un om extrem de difi­cil, pentru cei care lucrau cu el sau pentru el, Wright ii considera pe con­structori doar putin superiori munci­torilor. Prin cuvintele si faptele sale a creat imaginea arhitectului care are rolul primordial in proiectarea si construirea unei locuinte.

O alta personalitate care – desi activand intr-un alt domeniu – a avut o contributie esentiala la actuala „ima­gine“ a locuintelor americane este Henry Ford.

Ford a fabricat masini, dar tot el a determinat dezvoltarea si extinderea suburbiilor oraselor americane.

Facand o paranteza, Ford nu a inventat nici automobilul, nici linia de asamblare. Geniul lui a constat in combinarea celor doua, ceea ce a dus la transformarea automobilului dintr-un obiect de lux, intr-o necesi­tate pe care si-o poate permite astazi aproape oricine.

In 1913, Ford a inceput sa foloseasca, pentru fabricarea auto­mobilului „Model T“, piesele stan­dardizate. In 1914, printr-o decizie considerata poate ca cea mai radi­cala strategie in afaceri din toate tim­purile, Ford a dublat salariile muncito­rilor de la linia de asamblare de la 2,50 USD la 5,00 USD pe zi. Aceasta a condus la stabilizarea fortei de munca, cu sporirea sub­stan­tiala a productivitatii si cu sca­derea costurilor de productie pentru auto­mobile.

Cand Ford a procedat la aceste schimbari, in 1914, aproximativ 10% din familiile americane detineau o masina. Pana in 1928, numarul acestora a crescut la aproximativ 90% pentru familiile ce locuiau in zonele urbane, iar in 1950, 99% din familii erau proprietari de automobil.

Nu numai industria de automo­bile a beneficiat de inovatiile intro­duse de Ford, ci intreaga industrie a prosperat. Multe alte ramuri au adoptat, aproape imediat, tehnica de productie in masa, creand o produc­tivitate deosebita si venituri mari pentru populatie.

Odata cu noua mobilitate oferita de catre automo­bile, americanii au inceput sa se indrepte spre zonele dimprejurul metropolelor, care pana atunci fu­sesera ferme agricole sau terenuri accesibile doar bogatasilor. Nemaifiind constransi de apro­pierea fata de locul de munca, ei au abandonat orasele si au creat subur­biile si complexele rezidentiale de­numite „bedrom communities“. Tere­nurile pe care inainte nu se constru­ia au devenit acum valoroase si peste tot au „rasarit“ complexe rezi­den­tiale.

Acest exod a avut un impact profund pentru industria con­struc­tiilor de locuinte. Incepand din 1922 si pana in 1929, s-au construit, in medie, 883.000 locuinte/an, mai mult decat dublu fata de perioada anterioara. Iar cresterea s-a datorat, aproape in intregime, dezvoltarii suburbiilor.

Constructia de locuinte si-a incetinit mult ritmul in perioada marii crize economice din 1933, insa „semintele plantate“ de Ford si „democratizarea“ automobilelor au dat roade in continuare. Iar cres­te­rea nestingherita a subur­biilor a continuat dupa al ll-lea razboi mondial.

O alta personalitate care a influ­entat constructia de locuinte din Statele Unite ale Americii a fost Jesse Clyde Nichols. Prin compania sa, J.C. Nichols Investment Co., acesta a construit, in prima jumatate a secolului XX, cca 10% din locuintele din Kansas City si a fost o „voce“ proemi­nenta pe plan national pentru con­structia de locuinte finantate pe o perioada de peste 30 de ani.

Inspirat de comunitatile de gra­dini din Europa si de comunitatea Roland Park din Baltimore, Nichols s-a decis sa construiasca un model de complex asemanator, in orasul natal Kansas City. in 1922, dupa ani de planificare, a inceput constructia complexului Country Club District, unde in urmatorii 30 de ani a ridicat 160 de cladiri cu 6.000 de aparta­mente, oferind in acest fel locuinte pentru 35.000 de oameni.

La crearea complexului Country Club District, Nichols a imbinat o multitudine de idei de ultima ora. Complexul construit de el a fost primul pentru care regulamentul sta­bilit (de catre constructor) urma sa se mentina neschimbat, daca ma­joritatea proprietarilor de locuinte din complex nu ar fi votat schimbarea lui in primii 20 de ani de la inaugurare.

In acelasi timp, el a ajutat la crearea asociatiilor de locatari mo­derne, a caror responsabilitate era sa mentina aspectul complexului si respectarea regulamentului.

Alti constructori au inceput sa il viziteze pe Nichols, iar complexul construit de el in perioada anilor ‘30-’40 a devenit un model pentru Statele Unite, in prezent, influenta putand poate fi observata peste tot in comunitatile de locuinte de aici.

Planurile de urbanizare folosite de Nichols au fost, de asemenea, inovatoare. El nu a permis strazi cu unghiuri drepte, nu a permis dis­trugerea copacilor sau schimbari dramatice ale formelor naturale. In acelasi timp, Nichols a impus mentinerea distantelor mari intre loturile construite si parcari pe suprafete foarte mari.

In Kansas City s-a creat primul complex comercial, prevazut cu par­cari generoase, complex unde cum­paratorii merg cu masina. Aceste magazine aveau un profil destinat produselor si serviciilor de stricta necesitate pentru locuitorii din ve­cinatate. Nichols a introdus sistemul de inchiriere pentru ocuparea aces­tor magazine, ceea ce a determinat o mare flexibilitate privind profilul complexelor, corespunzator cu ce­re­rea locuitorilor.

La nivel national, Nichols a fost unul dintre fondatorii Institutului de Urbanism si a contribuit major la cresterea si dezvoltarea acestui centru. Intre anii 1940 si 1950, ca membru al comisiei National Capital Park and Planning Commission, a fost foarte activ in planificarea urbanistica in Washington D.C.

Exemplele continua cu William Levitt, care a inceput sa lucreze in firma de constructii a familiei sale, din Long Island, in 1929. In anii ‘30, firma a construit locuinte dedicate celor cu venituri ridicate, cu preturi intre 10.000 USD si 20.000 USD. La inceputul razboiului, Levitt a obtinut un contract federal pentru constru­irea a 750 de locuinte pentru munci­torii care lucrau pentru Ministerul Apararii in Norfolk, Va.

In timpul constructiei acestor locuinte, Levitt a dezvoltat multe tehnici si metode noi de construire a cladirilor. In 1946, Levitt a achi­zitionat 4.000 acri de teren in Long Island, N.Y. Pe acest teren el a rea­lizat cel mai mare proiect privat pen­tru locuinte din istoria Statelor Unite. Complexul, denumit Levittown, a fost un model de linie de productie.

Levitt a „impartit“ procesul de constructie in 27 de etape, incepand de la sapaturile pentru fundatie, pana la vopsirea tamplariei. Mate­rialele de constructie au fost plasate la distante de 60 de picioare de-a lungul strazii. Muncitorii au fost pregatiti sa indeplineasca numai o singura etapa a acestui proces.

Toate casele erau asemana­toare, cu structura din beton. Multe dintre partile constructiilor erau pre-asamblate in ateliere si montate pe santier. Levitt a investit foarte mult in utilaje (buldozere, compactoare etc.). Urmare a acestor eforturi, Levitt a redus forta de munca cu 40% si a putut sa construiasca 30 de case pe zi. Asa a reusit sa reduca preturile locuintelor (intre 7.990 USD si 9.500 USD). In plus, Levitt a folosit, pentru cei cu venituri reduse si pentru veteranii de razboi, impru­muturi garantate de stat, cum­paratorii nemaifiind obligati sa de­puna un avans. Complexul Levitt­own a fost un succes imens, fiind plasat intr-una din cele mai populate zone din tara.

Autor:
Ileana HOWARD – corespondent SUA
Email: ileanahoward@comcast.net

…citeste articolul integral in Revista Constructiilor nr. 124 – aprilie 2016, pag. 60