Tendinte noi ale cladirilor de birouri din Romania. Conceptul de „Well Being”

Anul 2019 a reprezentat o faza de maturare a pietei imobiliare din Romania, datorita faptului ca economia a atins deja un nivel maxim de dezvoltare pentru acest ciclu; cifra de extindere a PIB-ului s-a mentinut la 4%, in Bucuresti fiind livrati 185.000 mp de spatii de birouri. Astfel, stocul actual al Capitalei a crescut si atinge la momentul actual 2,6 milioane de mp de birouri. Aceasta reprezinta o crestere de peste 10% fata de stocul de la sfarsitul lunii iunie a anului trecut, ceea ce face ca Bucurestiul sa fie cea mai dinamica dintre capitalele Europei Centrale si de Est.

Tendintele pietei de birouri din Romania includ nevoia de calitate, performanta si diferentiere pe piata. Din acest punct de vedere, dezvoltatorii din orasele mari ale Romaniei considera necesara abordarea cladirilor verzi sustenabile si obtinerea certificarilor care atesta aceste calitati, cum ar fi: LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) sau BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method). Cu toate acestea, desi nivelul de stringenta creste periodic si impunerea de norme de performanta de asemenea, piata tinde mereu spre o metoda de diferentiere inovatoare. Temele mari abordate de fiecare sistem de certificare includ: eficienta energetica si resursele regenerabile, procesul integrat si multidisciplinar de proiectare, locatia si comunitatea, situl sustenabil, materialele naturale sau cu o cantitate de continut reciclat, situl constructiei si colectarea de deseuri, calitatea aerului interior, reducerea consumului de apa sau alte principii inovatoare.

La nivel national, conform studiului de cercetare condus de Consiliul Roman pentru Cladiri Verzi referitor la stadiul actual al cladirilor sustenabile din Romania, avem un total de 70 de cladiri certificate sau aflate in curs de certificare LEED si 88 de cladiri ce au urmat certficarea BREEAM (fig. 1). Investitia financiara uneori mai mare, necesara pentru cladirile sustenabile este justificata de o serie de avantaje pentru dezvoltator, cum ar fi:

• Avantaj competitiv pe piata din punct de vedere al calitatii constructiei, al costurilor de mentenanta reduse si al performantei energetice;
• Avantaje financiare pentru pretul de inchiriere sau vanzare al imobilului;
• Scaderea taxei de proprietate pentru cladirile verzi, in orase ce au implementat acest stimulent cum ar fi: Cluj, Timisoara, Iasi, Dej, Tunari, Zalau;
• Sporirea valorii proprietatii pe piata;
• Adresarea cerintelor companiilor care au in politica lor responsabilitatea sociala si fata de mediu, astfel cautand spatii ce sunt la nivel LEED Gold sau Platinum sau BREEAM Very Good, Excellent sau Outstanding.

Totodata, aceste avantaje se adreseaza utilizatorului final care astfel poate beneficia de o calitate superioara a spatiului in care opereaza si de un grad marit de confort. Eficienta angajatilor creste, astfel companiile raspunzand propriilor exigente de responsabilitate sociala si obtinand in timp costuri scazute pentru utilitati, datorita eficientei cladirii.

Cu toate acestea, desi gradul de stringenta, a crescut iar variantele de certificari impun noi grade de performanta si inovatie, abordarea de pana acum in proiectarea sustenabila s-a axat in special pe cladire, pe solutii arhitecturale, anvelopa, utilizarea energiei, iluminat, orientare, termoizolatie, materiale, deseuri generate s.a.m.d. Abordarea calitatii aerului interior a reprezentat pana acum elementul cel mai important ce adreseaza sanatatea ocupantului spatiului proiectat.

Cu toate acestea, observam o tendinta a pietei de birouri la nivel international si national de a aborda proiectarea cladirilor de birouri din perspectiva umana a utilizatorului final. Aceasta noua abordare vine odata cu aparitia a noi sisteme de certificare, WELL sau Fitwel, care analizeaza cladirile din perspectiva de „well being”, starea de bine a ocupantilor. 90% din timp il petrecem in interior, de aceea este importanta abordarea sanatatii fizice si psihice, a starii interioare ce survine in urma utilizarii unui spatiu. Ceea ce determina starea de sanatate sunt conditiile economice si sociale dar nu numai: un aspect foarte important este impactul cladirilor unde invatam, unde lucram sau unde ne relaxam.

Conceptele abordate in sistemul de proiectare si certificare WELL includ: aerul, apa, alimentatia, lumina, activitatile de fitness, confortul si starea mentala  (fig. 2):

1. Aerul

Concentrarile de poluare pot fi deseori de 2 pana la 5 ori mai mari in spatii inchise fata de exterior. Aerul poluat reprezinta motivul principal de moarte prematura din cauza mediului. In 2016, calitatea scazuta a aerului a produs 6 milioane de victime la nivel mondial. Organizatia Mondiala a Sanatatii estimeaza ca 12,7% dintre mortile premature pot fi evitate prin imbunatatirea calitatii aerului. Reducerea poluarii conduce catre reducerea bolilor respiratorii sau cardiovasculare, a costurilor de sanatate si la marirea sperantei de viata si a productivitatii.

Ocupantul poate respira usor cu o calitate optima a aerului interior, daca proiectul impune o selectie a materialelor sanatoase, o ventilare corecta, un sistem de filtrare performant, controlul umiditatii si un sistem de mentenanta si operare constant.

2. Apa

La nivel global, cel putin 2 miliarde de persoane beau apa dintr-o sursa contaminata deoarece aceasta contaminare poate avea loc la sursa, pe liniile de alimentare, la conexiunea din cladire, in sistemul de conducte al cladirii sau chiar la nivelul corpurilor sanitare. Apa este necesara pentru viata si pentru majoritatea functiunilor corpului uman, incluzand mentinerea sanatatii si integritatii celulelor si aportul nutrientilor si al oxigenului catre acestea. Deshidratarea cu doar 2% conduce catre scaderea performantei intelectuale. In cladirile de birouri, tendinta este de a trece dincolo de preocuparea unica pana acum pentru reducerea consumului de apa, catre promovarea calitatii apei si accesului la aceasta, prin testari ale apei, prin tratarea ei, prin mentenanta si prin promovarea hidratarii.

3. Alimentatia

Peste jumatate din populatia adulta a lumii sufera de obezitate; multe dintre bolile cardiovasculare, diabet sau obezitate pot fi prevenite printr-o alimentatie corecta. Este demonstrat ca un aport constant de fructe si legume creste productivitatea si performanta la serviciu. Cunoasterea si promovarea unei alimentatii sanatoase trebuie sa devina o prioritate. Tendinta cladirilor sustenabile este de a limita prezenta alimentelor nesanatoase si de a incuraja un mod de viata mai sanatos prin: portii suficiente, metode sanatoase de a pregati mancarea, productia de alimente in sit prin gradini amenajate, preventia alergiilor si oferirea de alternative, transparenta, acces la alimente sanatoase, influente „green”.

4. Lumina

Perturbarea ritmului circadian al corpului uman este asociata cu boli cronice, cum ar fi obezitatea, diabetul si depresia. Studiile au demonstrat o relatie directa intre proximitatea ferestrelor si productivitate, mai ales atunci cand ferestrele reprezinta o posibilitate de conectare cu exteriorul. Ochiul uman nu poate diferentia fata de sursa de lumina detectata de fotoreceptorii sai. Cladirile trebuie, prin urmare, sa ajusteze luminozitatea si spectrul iluminatului electric din interior pentru a satisface nevoile ocupantilor de-a lungul zilei, pentru a asigura alinierea la ritmurile circadiene (fig. 4).

Lumina naturala si sistemele de iluminat interior concepute pentru a creste vigilenta, pentru a spori experienta si pentru a promova somnul sunt concepute in cladiri in functie de: proiectarea circadiana, aportul de lumina naturala, controlul efectului de stralucire, calitatea culorii, intensitatea luminii bazate pe diversele activitati si acuitatea vizuala.

5. Fitness

Lipsa de activitate fizica este predominanta la nivel mondial, cu o rata de 23% dintre adulti care nu respecta recomandarile de exercitii fizice stabilite de Organizatia Mondiala a Sanatatii. Persoanele care nu sunt suficient de active din punct de vedere fizic prezinta un risc de 20% – 30% mai mare de mortalitate comparativ cu cele care au un stil de viata sanatos, ce implica miscare. Daca, la nivel mondial, lipsa de activitate fizica ar fi redusa cu un procent cuprins intre 10% si 15%, atunci ar putea fi prevenit un numar cuprins intre 533.000 si 1,3 milioane de morti premature.

Cladirile de birouri pot contribui astfel la sanatatea ocupantilor prin incorporarea unor strategii de proiectare inteligente cum ar fi: design exterior si interior ce acomodeaza posibilitatea de activitate fizica, serviciu bazat pe activitate, spatii dedicate miscarii cum ar fi salile de fitness, marirea gradului de constientizare in randul utilizatorilor, design atractiv al scarilor, programe de activitate fizica.

6. Confort

Afectiunile musculare sau osoase determinate de activitatea de lucru au condus la costuri medicale de peste 2,5 miliarde de dolari, inclusiv pierderea productivitatii. Zgomotul poate distrage atentia si  contribuie la reducerea cu 66% a  performantei. Mentinerea unui confort termic optim poate maximiza productivitatea si reduce greselile survenite din lipsa de concentrare.  Zgomotul produs de trafic contribuie la depresie si la reducerea considerabila a starii interioare a ocupantului. De aceea, spatiile de birouri trebuie sa includa zone confortabile, productive, care nu distrag atentia si care prezinta urmatoarele calitati: sunt ergonomice, acustice, termice, olfactive, accesibile.

7. Minte

Divese caracteristici ale spatiilor pot impacta direct sanatatea mentala si starea de bine ocupantilor, cum ar fi: aglomeratia, zgomotul, calitatea aerului interior si lumina. O sanatate mentala mai precara este legata de boli cardiovasculare, obezitate, diabet sau comportamente nesanatoase, cum ar fi fumatul, somnul dezordonat si lipsa de activitate fizica. Tulburarile psihologice, neurologice si problemele legate de consumul de substante reprezinta 14% din problemele de sanatate la nivel mondial iar depresia in sine reprezinta cauza principala a lipsei de eficacitate si performanta. Ocupantii care simt sustinere din partea organizatiei din care fac parte prezinta un grad de atasament mai mare fata de aceasta. Cladirile de birouri proiectate ar trebui sa sustina sanatatea cognitiva si emotionala prin design, tehnologie si strategii de tratare. Metodele de implementare pot fi: la nivel de cladire, prin conexiunea cu natura si spatii adaptabile sau alte masuri de design ce induc starea de bine prin utilitate si frumusete, si la nivel de companie, prin strategii de transparenta, de marire a gradului de constientizare a starii de bine si sanatate, printr-un protocol intern pentru promovarea starii de bine a angajatilor si prin implicarea tuturor actorilor interesati.

In concluzie, aceasta abordare umanista, in care experienta utilizatorului reprezinta elementul cheie ce determina existenta fiecarui spatiu, iar fiecare element arhitectural este creat pentru bunastarea si fericirea ocupantului, determina modul viitor de abordare al spatiilor de birouri sau alte activitati. Gradul de retentie a angajatilor in zilele noastre nu mai depinde doar de salariu, ci in special de beneficii si de nivelul in care starea de bine se resimte in cadrul companiei si al spatiului unde angajatul isi va petrece majoritatea timpului (fig. 5).

Autor:
arh. drd. Laura Amaiei, LEED AP BD+C 

…citeste articolul integral in Revista Constructiilor nr. 164 – noiembrie 2019, pag. 42