«

»

Consideratii generale privind realizarea cadastrului

Share

In general, cand vorbim de sisteme cadastrale, ne referim mai ales la zonele dezvoltate ale lumii: Uniunea Europeana, America de Nord, Australia si cateva tari din Asia (Japonia, Singapore). Acestea au sisteme cadastrale formate de sute de ani si perfectionate in timp. Putem spune ca datorita cadastrului aceste tari au ajuns la un grad foarte mare de dezvoltare. Un sistem cadastral performant sta la baza dezvoltarii capitalismului, a unei economii de piata functionale.

In celelalte parti ale lumii, implementarea cadastrului se afla in diferite faze, mai mult sau mai putin avansate. Banca Mondiala este una dintre organizatiile care ofera finantare pentru realizarea cadastrului, mai ales in tarile lumii a treia.

 

De-a lungul istoriei au existat doua tipuri de inregistrare a proprietatii pe teritoriul Romaniei:

  1. Un sistem bazat pe inregistrarea tranzactiei. Sistemul bazat pe inregistrarea tranzactiei (numit de transcriptiuni inscriptiuni in Tara Romaneasca si Moldova), are la baza proprietarul si este constituit pe principiul „cine detine ce”. In general acest sistem s-a dezvoltat in tarile de origine latina: Belgia, Franta, Italia, Spania si a fost exportat de acestea in partile Asiei si Africii pe care aceste tari le-au colonizat, dar si in parti ale Statelor Unite ale Americii.
  2. Un sistem bazat pe inregistrarea actului de proprietate. Acest sistem (care se regaseste in Transilvania si Banat) are la baza imobilul, proprietatea si este construit pe principiul „ce este detinut de cine”. Acest sistem s-a dezvoltat in tarile Europei Centrale: Germania, Austria, Elvetia si, in general, in tarile din Europa de Est care au fost sub dominatie austro-ungara.

O revolutie in raportarea lumii la problematica cadastrului au reprezentat-o lucrarile economistului peruvian Hernando de Soto Polar. Principala teza pe care acesta o sustine este ca nicio natiune nu poate avea o economie de piata puternica fara un sistem clar si functional de inregistrare a proprietatilor.

Activitatea economica neinregistrata face ca micii antreprenori sa nu poata obtine credit, sa vanda sau sa isi extinda afacerile. Astfel, proprietarii de teren neinregistrati nu pot profita de pe urma bunului pe care il detin. Aceste activitati desfasurandu-se in afara cadrului legal, genereaza imposibilitatea pagubitilor de a se adresa instantelor pentru ca proprietatea lor nu este inregistrata sub nicio forma legala. De Soto apreciaza ca beneficiile economice ale acestor terenuri neinregistrate sunt de peste 10 trilioane de dolari.

Dupa caderea Zidului Berlinului, tarile din Europa de Est au incercat sa faca tranzitia spre economia de piata, insa in majoritatea lor nu au reusit sa se apropie de bunastarea Vestului. Asta pentru ca, din cauza sistemului de inregistrare a proprietatilor, nu isi pot valorifica bunurile, participand astfel activ pe piata.

Ceea ce tarile slab dezvoltate nu au este accesul la un sistem de legi pe care tarile civilizate il au de sute de ani si il iau ca atare, pentru ca acest sistem creeaza actele de proprietate si standardizeaza inregistrarile. Astfel, in tarile civilizate, accesul la informatii precum proprietari, proprietati, acte de proprietate, sarcini, privilegii, evaluarea proprietatilor se face foarte usor. Intr-un asemenea cadru accesul la credit, posibilitatile de tranzactionare a proprietatilor, posibilitatea de ipotecare, sunt la ordinea zilei. Deci baza dezvoltarii economice a unei societati o reprezinta inregistrarea proprietatilor.

In cadrul Uniunii Europene exista sisteme cadastrale diferite pornind de la conditii istorice si filozofii diferite in ceea ce priveste relatia omului cu pamantul.

In tarile din fostul bloc comunist, unde aproape toate terenurile erau ale statului, restituirea pamantului s-a facut in moduri diferite. Astfel, in Polonia nu s-au restituit mari parcele de pamant, desi s-au realizat privatizari ale marilor domenii ale statului. In Cehia, Slovacia, Letonia si Slovenia s-a facut restituiri in natura cu conditia ca proprietarii sa fie cetateni ai tarilor respective. In Ungaria s-a preferat metoda compensarii financiare.

In ceea ce priveste inregistrarea, ca si in Romania, de-a lungul timpului s-a mers pe doua directii. Un sistem de inregistrare personala, a dreptului de proprietate (deed registration) si un sistem de inregistrare in care baza o constituie parcela (title registration). Sistemul personal s-a folosit in general in tarile anglo-saxone (UK, USA, Australia, Canada), fostele colonii engleze si Grecia. in Belgia, Olana si Franta s-a folosit un sistem mixt. In timp toate aceste natiuni renunta sau au renuntat in mare parte la acest fel de inregistrare a proprietatii, majoritatea tarilor folosind in acest moment parcela ca baza pentru intabulare.

Un rol foarte important in organizarea activitatii de cadastru il are organizatia care desfasoara aceasta activitate. Cadastrul este un domeniu care cuprinde doua componente diferite, dar care se completeaza: partea tehnica (masuratori, planuri topografice) si publicitate imobiliara (carte funciara), iar sub acest aspect la nivel european se regasesc mai multe practici. Inca nu este foarte clar in care dintre aceste aranjamente rezultatele sunt mai bune, insa se poate spune ca datorita progresului tehnologic, organizatiile au putut stabili relatii de comunicare mult mai bune intre ele.

 

Inscrierea dreptului de proprietate

Inscrierea dreptului de proprietate nu altereaza drepturile existente, ci doar le asigura certificand ce drepturi exista, de catre cine sunt exercitate si limitarile la care este supusa proprietatea.

Inregistrarea dreptului de proprietate se poate face imediat dupa adjudecare sau in momentul unei tranzactii ce se efectueaza asupra terenului. Aceasta abordare, numita sporadica, este caracteristica tarilor unde nu este destul personal specializat in inregistrarea proprietatii. De asemenea costurile sunt mai reduse pentru ca taxele de inregistrare sunt suportate de catre beneficiar, insa timpul de executie pentru o astfel de lucrare este mic, dar pentru a ajunge la nivel national timpul consumat este foarte mare si multi proprietari pot ramane neinregistrati.

Abordarea sistematica este mai rapida si este obligatorie. Inregistrarea se face pe zone, in mod unitar si complet cu participarea cetatenilor, rezolvand si eventualele litigii dintre imobile adiacente. De obicei, acest tip de inregistrare este finantata de catre stat care isi recupereaza investitia intr-un termen lung din taxe si impozite.

In oricare dintre modurile descrise mai sus s-ar face, procesul de inregistrare a proprietatii trebuie precedat de o campanie de informare prin care cetatenilor sa le fie explicata procedura urmata, documentele pe care trebuie sa le detina si gradul de implicare care se asteapta de la ei.

Masuratorile trebuie realizate in prezenta cetatenilor si a unor reprezentanti ai comunitatii. Disputele dintre proprietari pot fi rezolvate la fata locului de persoane specializate.

Informatiile colectate la teren, atat cele spatiale, cat si cele textuale, trebuie comparate cu datele deja existente.

Rezultatele procesului trebuie aduse la cunostinta publica. Acest lucru se poate face prin afisarea rezultatelor in forma analogica in locuri usor accesibile pentru comunitatea locala. Datele afisate trebuie sa fie usor de inteles de catre cetateni. In cazul in care nu inteleg toti, trebuie sa existe personal ajutator, de preferinta din comunitate, care sa poata ajuta cetatenii.

Afisarea presupune si o perioada in care cetatenii care nu sunt multumiti de rezultate sa poata face petitii pentru remedierea eventualelor erori. Aceste petitii trebuie analizate de comisii, care, pe langa personal specializat in masuratori terestre si legislatie, trebuie sa contina si oameni din comunitatea respectiva. Sistemul trebuie astfel gandit incat, daca cetateanul este nemultumit de verdictul comisiei, acesta sa se poata adresa unor instante superioare, minister sau judecatorii. Legislatia trebuie sa prevada ca astfel de procese sa se desfasoare cu celeritate, pentru ca procesul sa nu fie intarziat prea mult.

Odata rezolvate si aceste plangeri, rezultatele se pot trece in registrele de inscriere a proprietatii.

Autor:
Vlad PAUNESCU – Uniunea Geodezilor din Romania 

…citeste articolul integral in Revista Constructiilor nr. 169 – mai 2020, pag. 64

 



Daca v-a placut articolul de mai sus
abonati-va aici la newsletter-ul Revistei Constructiilor
pentru a primi, prin email, informatii de actualitate din aceeasi categorie!
Share

Permanent link to this article: https://www.revistaconstructiilor.eu/index.php/2020/05/01/consideratii-generale-privind-realizarea-cadastrului/

Lasă un răspuns

Adresa de email nu va fi publicata.