«

»

UGR: Necesitatea sistemelor cadastrale

Share

Realizarea unui sistem de inregistrare a proprietatii si implementarea unor programe in acest sens sunt conditii esentiale pentru orice economie care doreste sa se dezvolte. Nu exista la acest moment in lume economii dezvoltate fara sisteme care sa asigure siguranta tranzactiilor si a proprietatilor. Se pune problema unde si cand un astfel de sistem trebuie implementat, de aceea in cele ce urmeaza vor fi prezentate cateva necesitati care stau la baza proiectarii sistemelor de inregistrare a proprietatilor.

 

  1. In momentul in care insecuritatea, incertitudinea si inadecvarea actelor de proprietate reprezinta un impediment in dezvoltare

Detinatorul de teren are siguranta proprietatii sale atata timp cat stie ca se poate folosi de terenul sau fara impedimente. Unul dintre stalpii cresterii economice este productivitatea agriculturii. Fermierii care nu sunt siguri de terenul lor sunt reticenti in a face investitii pe termen lung. Ei isi doresc un viitor previzibil, cu legi clare in ceea ce priveste siguranta proprietatii. In aceste conditii, cetatenii si investitorii isi vor consuma resursele pentru a-si apara dreptul la ocuparea unui anumit imobil si nu vor folosi aceste resurse in scopuri mai importante, cum ar fi cele de investitii.

Din acest motiv, institutiile care raspund de componenta legislativa, cele care raspund de cea tehnica si cele care raspund de aspectul economic, trebuie sa asigure un mediu in care legile sunt clare, aplicabile, bine definite, astfel incat transferul proprietatii sa se faca usor si la costuri reduse.

Exemplu: In Sumatra de Vest, timp de secole a functionat foarte bine, fara aparitia unor conflicte, un sistem traditional, informal, de drepturi comunitare asupra terenurilor, in care imobilele erau transferate pe linie matriarhala. Este foarte greu de pastrat aceasta traditie, care a durat de secole fara a genera conflicte importante in ceea ce priveste proprietatea, in fata asaltului intrusilor sau diferitilor dezvoltatori imobiliari. Astfel de drepturi trebuie protejate si aduse in legalitate, astfel incat aceste populatii sa poata fi protejate de lege.

 

  1. Acolo unde exista semnele dezvoltarii unei piete imobiliare

Asigurarea din punct de vedere legal a proprietatilor duce la o siguranta a tranzactiilor si, in consecinta, la aparitia unei piete imobiliare. In conditiile unei populatii in crestere, proprietatea este tranzactionata prin vanzari – cumparari sau mosteniri. Este important sa existe instrumente pentru transmiterea in siguranta a proprietatii. Sistemul trebuie sa fie transparent si complet, imobilele trebuie sa fie pozitionate geografic astfel incat un potential investitor sa nu trebuiasca sa consume resurse materiale pentru a identifica situatia imobilelor de la caz la caz.

 

  1. Unde sunt dispute numeroase in ceea ce priveste terenurile

Odata cu cresterea pietei imobiliare, a tranzactiilor si, in consecinta, a cresterii pretului imobilelor, apare si dorinta investitorilor pentru siguranta. Existenta unor litigii impiedica dezvoltarea sanatoasa a pietei ducand la costuri insemnate, consum de timp si risipirea resurselor. Aceste conflicte pot aparea mai ales in zonele urbane, unde imobilele tind sa devina din ce in ce mai scumpe.

Legislatia in domeniul inregistrarii terenurilor trebuie sa tina cont de specificitatile si traditiile fiecarei zone, sa incurajeze inregistrarea proprietatilor si sa incerce definirea unor proceduri clare si simple pentru rezolvarea eventualelor conflicte.

Conflictele majore pot aparea mai ales in cazul drepturilor informale, dar si in privinta celor formale. Nu orice disputa trebuie sa ajunga la nivel de judecatorii. Se poate incerca rezolvarea conflictelor pe plan local sau la birouri de mediere.

Exemplu: Constitutia din Kargazstan prevede posibilitatea ca o curte formata din batrani sa poata lua decizii asupra conflictelor din interiorul unei familii. Aceste curti sunt accesibile tuturor, iar deciziile lor sunt implementate la presiunea comunitatii.

In tarile aflate in curs de dezvoltare, cu improprietariri recente, numarul proceselor legate de terenuri sunt numeroase. In Laos, peste 60% dintre procesele de pe rolul tribunalelor sunt legate de proprietate. E de preferat sa se adopte solutii la nivel local sau solutii administrative in loc sa se mearga pe trimiterea tuturor disputelor catre tribunale.

Exemplu: Pentru a elibera curtile de disputele privitoare la terenuri, Tanzania a infiintat in 2002 asa- numitele tribunale ale terenului (land courts). Acestea functioneaza pe patru nivele: la nivel de sat, la nivel zonal, la nivel de district si o bransa a Inaltei Curti care se ocupa numai de terenuri. Paradoxal, acest sistem a dus la o incetinire substantiala a proceselor. Problema este ca aceste tribunale functioneaza pe acelasi tip ca si cele obisnuite si, in plus, sunt subordonate unor entitati diferite.

 

  1. Unde este nevoie de o baza de creditare

In multe parti ale lumii, agricultura se sustine prin creditare. Bancile insa sunt reticente sa ofere credit celor ce nu au siguranta activitatii. De asemenea, creditele imobiliare nu se pot acorda fara accesul in siguranta la proprietate. Inregistrarea proprietatii ofera avantajul de a inscrie imobilele in registrele cadastrale in zonele unde piata imobiliara si agricultura se dezvolta, unde exista nevoie de creditare. Daca se acorda prioritate inregistrarii in zonele unde terenul are valoare mica sau nu exista premisele unei dezvoltari, atunci va dura ceva timp pana vor aparea beneficiile.

Exemplu: In Zambia, 95% dintre credite sunt acordate pe baza proprietatii, in Indonezia 80%, iar in Uganda 75%.

Exemplu: Dupa finalizarea inregistrarii sistematice a proprietatilor in sistemul integrat de cadastru si carte funciara, in comuna Saschiz din Romania, comuna aflata in zona de deal, turistica, pe drum european, in apropiere de Sighisoara, in termen de un an, veniturile primariei din taxe au crescut, s-au construit 5 noi pensiuni, numeroase persoane au accesat fonduri europene.

 

  1. Unde se face o reforma a proprietatii

Daca exista situatia de redistribuire a terenului, acesta trebuie sa se faca printr-un sistem ce garanteaza proprietatea. Trebuie sa se stie de unde se ia o proprietate si cui se atribuie. De multe ori, guvernele, din dorinta unui proces rapid de redistribuire a terenului, de echilibrare a inechitatilor sociale si in speranta unei cresteri economice sustinute, se grabesc sa distribuie documente de proprietate. Este important sa se constientizeze ca reforma agrara trebuie realizata pe baze sanatoase. Aceasta trebuie sustinuta de un sistem de securizare a proprietatii si a tranzactiilor. Exista numeroase exemple de tari ca: Nicaragua, Peru sau Mexic, unde situatia materiala a populatiei s-a inrautatit in urma reformelor agrare.

Exemplu: Dupa revolutia din 1968, in Peru a avut loc o reforma agrara. S-au expropriat terenurile marilor latifundiari, creandu-se cooperative ale lucratorilor, iar actiunile marilor fabrici au fost date catre angajati. In ceea ce priveste terenurile, problema a fost ca doar cei care lucrau in mod permanent pe plantatiile respective au putut avea acces la teren, lasandu-i pe cei mai multi, care erau lucratori sezonieri, pe dinafara.

Reforma proprietatii nu se refera numai la reforma agrara, ci si la zonele urbane. In multe locuri din lume se intalnesc asezari si constructii informale („slums” in India sau „favelas” in America de Sud). La nivelul anului 2001, 31,6% din populatia urbana traia in asezari informale, fara acte de proprietate, cea mai mare proportie intalnindu-se in zonele Africii Subsahariene si in Asia de Sud Est.

Exemplu: In Porto Alegre, Brazilia, se procedeaza la inregistrarea sistematica a proprietatilor informale, in forma unui drept de ocupare, pentru a preintampina evacuarile fortate.

 

Autor:
Vlad Paunescu – Vicepresedinte Comisia 8 UGR, Planificare Spatiala si Dezvoltare

 

…citeste articolul integral in Revista Constructiilor nr. 174 – octombrie 2020, pag. 32

 



Daca v-a placut articolul de mai sus
abonati-va aici la newsletter-ul Revistei Constructiilor
pentru a primi, prin email, informatii de actualitate din aceeasi categorie!
Share

Permanent link to this article: https://www.revistaconstructiilor.eu/index.php/2020/10/01/ugr-necesitatea-sistemelor-cadastrale/

Faci un comentariu sau dai un răspuns?

Adresa de email nu va fi publicata.