Atunci cand buna intentie in legiferare nu este suficienta: interesanta si dificil aplicabila reglementare cuprinsa in teza a doua a alineatului 6 al articolului 37 al Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii (I)

„Cele mai multe probleme se nasc la rezolvarea lor.”

(Leonardo da Vinci)

Prin prezentul articol, ne propunem sa scoatem in relief principalele carente ale reglementarii aferente tezei a doua a art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, care, in opinia noastra, fac textul de lege sa fie unul dificil de pus in practica. Trecand in revista opinii din literatura de specialitate privind textul normativ analizat si aspectele relevante din practica autoritatilor administratiei publice locale chemate sa puna in aplicare acest text, ne propunem sa argumentam motivele pentru care consideram ca este imperioasa o completare a textului, incercand, totodata, sa propunem in mod argumentat completari ale textului care apreciem ca se impun pentru o mai buna aplicare a acestuia si pentru o mai eficienta ocrotire a dreptului de proprietate asupra constructiilor.

Analiza va fi realizata atat sub aspect teoretic, cat si practic, cu propunerea de solutii practice pentru majoritatea dificultatilor specifice aplicarii textului si cu accentuarea implicatiilor atat de ordin juridic, cat si economic si etic ale neclaritatii textului de lege criticat.

Aspecte generale privind textul normativ analizat (criticat)

Prin intermediul Legii nr. 7/2020 pentru modificarea si completarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea in constructii si pentru modificarea si completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii („Legea nr. 7/2020”), intrata in vigoare la data de 11 ianuarie 2020, legiuitorul a modificat alin. (6) al art. 37 al Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii („Legea nr. 50/1991”), in sensul ca a consacrat posibilitatea eliberarii unui certificat/unei adeverinte de atestare a edificarii constructiei (in terminologia uzuala: „CAEC”), necesar(a) inscrierii acesteia in Cartea Funciara aferenta in baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerintelor fundamentale aplicabile privind calitatea in constructii, inclusiv cu incadrarea in reglementarile de urbanism aprobate, care sa confirme situatia actuala a constructiei si respectarea dispozitiilor in materie si in baza unei documentatii cadastrale, pentru acele constructii in privinta carora executia lucrarilor s-a realizat fara autorizatie de construire, iar, de asemenea, implinirea termenului de prescriptie de trei ani, prevazut de catre art. 31 al Legii nr. 50/1991, nu mai permite aplicarea sanctiunii contraventionale specifice prevazute pentru fapta interzisa prin art. 26 alin. (1) lit. a) al aceleiasi legi.

La momentul publicarii prezentului articol, textul de lege analizat se prezinta dupa cum urmeaza1): „In cazul constructiilor pentru care executia lucrarilor s-a realizat fara autorizatie de construire, iar implinirea termenului de prescriptie prevazut la art. 31 nu mai permite aplicarea sanctiunilor, certificatul de atestare / adeverinta privind edificarea constructiei va fi emis / emisa in baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerintelor fundamentale aplicabile privind calitatea in constructii, inclusiv cu incadrarea in reglementarile de urbanism aprobate, care sa confirme situatia actuala a constructiilor si respectarea dispozitiilor in materie si a unei documentatii cadastrale. In situatia in care in expertiza tehnica se constata neindeplinirea tuturor cerintelor fundamentale si a celor relative la incadrarea in reglementarile de urbanism, nu se elibereaza certificatul de atestare / adeverinta privind edificarea constructiei.”

Astfel, in esenta, pentru o situatie care, in mod normal, constituie o exceptie, aceea a edificarii unei constructii in lipsa unei autorizatii de construire, s-a prevazut o solutie derogatorie de la prevederea de drept comun, prevedere de drept comun regasita atat ca teza I a aceluiasi art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, cat si in art. 37 alin. (1) al Legii nr. 7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare – „Legea nr. 7/1996” (emiterea CAEC ca urmare a prezentarii catre autoritatea emitenta a autorizatiei de construire a autorizatiei si a procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor de construire realizate in temeiul acelei autorizatii), solutie legala derogatorie care permite obtinerea CAEC, actul administrativ individual necesar intabularii constructiei in sistemul Cartii Funciare si care, totodata, determina ceea ce poate fi privit ca o intrare (aducere) in legalitate a constructiilor neautorizate.

Analizand geneza Legii nr. 7/2020, astfel cum aceasta este reflectata in lucrarile Parlamentului2), anterioare trimiterii legii spre promulgare, in privinta art. II pct. 14 al acesteia, care completeaza art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, se poate remarca faptul ca acesta a figurat in forma actului normativ adoptata de catre Camera Deputatilor – Camera decizionala – si trimisa spre promulgare si ulterior promulgata de catre Presedintele Romaniei datorita unui amendament al Comisiei pentru administratie publica si amenajarea teritoriului a Camerei Deputatilor, fara ca respectivul amendament sa prezinte si o motivare care sa ne ajute la intelegerea ratiunii autorilor acestuia.

Dupa cum au remarcat doi foarte reputati autori de literatura de specialitate, „intrarea in legalitate s-a dorit a fi un act de clementa din partea legiuitorului pentru rezolvarea problemei constructiilor neconforme, avand ca scop securitatea circuitului civil”3), insa aceiasi autori completeaza afirmatia intr-o modalitate care ar trebui sa constituie un semnal de alarma pentru legiuitor, precizand faptul ca, in scopul atingerii acestui deziderat, „ar fi utila simplificarea procedurilor si clarificarea textelor legale aplicabile”4).

Opinia anterior citata sugereaza cu claritate inclusiv natura perfectibila a modificarilor aduse art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991 de catre Legea nr. 7/2020, criticile aduse acestora in cadrul articolului citat vizand aparenta imposibilitate a obtinerii CAEC in baza expertizei si a documentatiei cadastrale in cazul constructiilor realizate ulterior obtinerii unei autorizatii de construire, dar cu nerespectarea acesteia, aspect pe care autorii il apreciaza a fi de natura a ridica „semnificative rezerve fata de spiritul reglementarii”5). In deplin acord cu autorii anterior citati, sustinem, deopotriva, faptul ca actuala forma a art. 37 alin. (6) care, desi privita la modul general, este un evident si un binevenit progres in materia aducerii in legalitate si a intabularii constructiilor, poate sa creeze situatii departe de a fi optime, care pot lua forma unor inechitati care se indeparteaza, credem, considerabil de intentia care s-a aflat la baza unei legiferari in spiritul clementei fata de beneficiarii lucrarilor de constructii.

Astfel, suntem de parere ca textul de lege analizat este criticabil, pe langa aspectul privind neaplicarea acestuia in cazul constructiilor realizate cu nerespectarea prevederilor autorizatiei de construire, si, cel putin, sub urmatoarele dimensiuni: (i) aparenta imposibilitate a aplicarii textului in situatia constructiilor edificate in baza unei autorizatii de construire si in acord cu prevederile acesteia, dar pentru care nu s-a incheiat un proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor in termenul legal, respectiv, in egala masura, (ii) neclaritatea textului de lege in ceea ce priveste chestiuni atat intrinseci expertizei, de pilda, obiectivele la care aceasta ar trebui sa raspunda sau specializarile expertilor, cat si extrinseci acesteia, de exemplu, posibilitatile procedurale de natura administrativa pe care autoritatile competente la au in privinta expertizei (e.g. solicitarea de clarificari din partea expertului, de completari / suplimente, solicitarea si cadrul legal al refacerii expertizei).

Prin prezentul articol, vom incerca sa aducem argumente in favoarea afirmatiei anterioare, sa demonstram in ce masura vulnerabilitatile pe care le-am identificat creeaza situatii atat lipsite de echitate, cat si dificile din punct de vedere practic si nocive perspectivei obtinerii CAEC (si, in mod natural, a ulterioarei intabulari a constructiei), precum si cum consideram ca actualele dificultati aferente textului analizat ar putea fi depasite, in ideea unei eventuale imbunatatiri a actualei reglementari. Pornim de la ipoteza ca exista, la momentul actual, o suficienta deschidere a legiuitorului fata de posibilitatea de principiu a intabularii constructiilor pentru care, din varii motive, nu s-a putut realiza o receptie la terminarea lucrarilor, aspect care, astfel cum a remarcat o alta autoare analizand istoricul reglementarii6), ar fi fost de neconceput in deceniile precedente, luand in considerare inclusiv faptul ca in perioada anilor 2000 – 2016, cu o usoara suspendare in perioada anului 2001, Legea nr. 50/1991 interzicea expres intabularea constructiilor pentru care nu se efectuase o receptie la finalizarea lucrarilor de edificare.

Imbunatatirea reglementarii o apreciem a fi imperioasa, dat fiind ca, astfel cum este larg cunoscut, in absenta CAEC, ca regula generala, nu este posibila intabularea unei constructii in sistemul Cartii Funciare. Exceptia prevazuta de catre art. 37 alin. (2) al Legii nr. 7/1996 se aplica unor circumstante strict delimitate prin ipoteza acestei norme, astfel incat existenta acestei dispozitii conduce la o situatie de exceptie, care nu poate infirma regula (intabularea constructiilor in baza CAEC).

In lipsa posibilitatii intabularii constructiei, dreptul de proprietate asupra acesteia este grav afectat sub aspectul dimensiunii dispozitiei, atat in ceea ce priveste dispozitia materiala (de pilda, pentru cladirile neintabulate nu poate fi eliberata o autorizatie de construire, necesara unor lucrari de modernizare a constructiei), cat si cea juridica (ca regula, constructiile neinscrise in Cartea Funciara nu pot fi instrainate printr-un contract de vanzare, de schimb, de donatie).

Limitarea dreptului de dispozitie in privinta unor atari constructii produce efecte negative nu numai in ceea ce priveste proprietarii acestora, in particular, ci si in privinta economiei, in general: neputandu-se elibera o autorizatie de construire in scop de modernizare, proprietarul nu va achizitiona materiale si servicii de construire, fiind negativ afectate pietele de profil prin reducerea cererii, dupa cum proprietarul nu va suporta taxa locala de emitere a autorizatiei; proprietarul neputand vinde constructia, oferta de constructii de pe piata specifica va fi mai scazuta, se va pierde o oportunitate de circulatie a monedei constand intr-un eventual contract de vanzare a cladirii s.a.m.d.

Pe cale de consecinta, miza perfectionarii textului normativ analizat este departe de a fi una eminamente teoretica.

O stabilire neechitabila a sferei destinatarilor normei?

Prevederile analizate ale art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991 au o sfera de aplicare destul de putin generoasa, astfel cum se poate cu usurinta remarca la o simpla parcurgere a textului si ca urmare a unei interpretari gramaticale a acestuia.

1. a) Mentiune asupra situatiei edificarii cu nerespectarea prevederilor autorizatiei de construire sau in lipsa unei autorizatii de construire, in eventualitatea in care nu s-a implinit termenul de prescriptie extinctiva prevazut de catre art. 31 al Legii nr. 50/1991

Dupa cum remarca domnul prof. univ. dr. av. Traian Cornel Briciu in articolul anterior citat, prevederea nu este aplicabila ipotezei in care lucrarile de construire s-au realizat in urma emiterii unei autorizatii de construire, insa cu nerespectarea prevederilor acesteia.

Referitor la astfel de situatii, precizam ca intrarea in legalitate ar urma a se face prin aplicarea prevederilor art. 28 alin. (1) al Legii nr. 50/1991, adica prin luarea masurilor de incadrare a constructiei in prevederile autorizatiei de construire, astfel cum acestea ar urma sa fie dispuse prin procesul-verbal de constatare si de sanctionare a contraventiei prevazute de catre art. 26 alin. (1) lit. b) al aceleiasi legi (N.B.: fapta de a construi cu nerespectarea prevederilor din autorizatia de construire) si in termenul stabilit de catre organul competent in cuprinsul procesului-verbal. Referitor la termenul din cuprinsul procesului-verbal, amintim natura de termen de recomandare a acestuia, stabilita de catre Inalta Curte de Casatie si Justitie prin Decizia nr. 10/2021 privind examinarea sesizarii formulate de Colegiul de conducere al Curtii de Apel Alba Iulia.

Rationamentul se mentine chiar si in situatia construirii in lipsa unei autorizatii, contraventia prevazuta de catre art. 26 alin. (1) lit. a) al Legii nr. 50/1991: prin procesul-verbal de constatare si de sanctionare a contraventiei, se va acorda un termen pentru obtinerea autorizatiei, in scopul intrarii in legalitate7).

Remediul este conditionat in ambele ipoteze de constatarea contraventiei si de aplicarea amenzii aferente, ceea ce implica a nu se fi prescris dreptul autoritatii competente de a constata si de a sanctiona contraventia reprezentata de construirea in dezacord cu prevederile autorizatiei, sau, intr-o abordare mai pragmatica, implica neinvocarea implinirii termenului de prescriptie de catre contravenient. S-a remarcat in literatura de specialitate posibilitatea dispunerii masurilor de incadrare in prevederile autorizatiei „impreuna si doar impreuna cu constatarea si sanctionarea contraventiilor prevazute de art. 26 alin. (1) lit. a) si b)”8), intrucat, astfel cum se explica in cadrul aceleiasi lucrari, dispunerea unor atari masuri are si natura juridica a unei sanctiuni complementare, astfel incat aceasta poate fiinta numai pe langa sanctiunea contraventionala principala, reprezentata de catre amenda (reamintim ca aceasta contraventie, conform prevederilor speciale ale Legii nr. 50/1991, nu poate fi sanctionata cu sanctiunea mai blanda a avertismentului).

Prin urmare, in situatia in care, chiar si in mod deplin justificat, contravenientul va invoca prescrierea dreptului autoritatii de a constata contraventia si de a-i aplica o amenda contraventionala, se va pierde posibilitatea aducerii in legalitate a constructiei prin procedura indicata de catre art. 28 alin. (1) mentionat mai sus, astfel incat constructia nu va mai putea fi receptionata, ceea ce, in final, inseamna ca beneficiarul autorizatiei de construire nu va mai putea solicita CAEC necesar intabularii prin procedura obisnuita reglementata prin prima teza a art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991.

Intrucat nici procedura obtinerii CAEC in baza unei expertize si a unei documentatii cadastrale nu ii este disponibila, astfel cum am aratat anterior, consideram ca beneficiarul autorizatiei de construire care a efectuat lucrarile cu nerespectarea acesteia se va afla intr-o situatie relativ delicata. Desigur ca acesta are posibilitatea de a remedia din punct de vedere material abaterile constructiei de la prevederile autorizatiei, ceea ce se poate concretiza printr-o varietate de situatii practice, putand a se face necesara suportarea unor costuri considerabile si parcurgerea unor anevoioase proceduri administrative (de exemplu, obtinerea unei autorizatii de desfiintare pentru demolarea unor elemente ale structurii care se abat de la rigorile autorizatiei de construire sau care nu au fost autorizate prin aceasta). Intr-un mod oarecum interesant si bizar, imposibilitatea recurgerii la procedura prevazuta de catre teza a doua a art. 37 alin. (6) poate conduce la situatia in care, in fapt, pentru aducerea constructiei in acord cu autorizatia de construire sa fie necesara suportarea unor cheltuieli cu mult superioare atat ipoteticei amenzi contraventionale, cat si onorariilor de expert necesare in privinta procedurii intrarii in legalitate in baza unei expertize si a unei documentatii cadastrale. La o privire de suprafata, s-ar spune ca aceasta situatie a indisponibilitatii procedurii are si efectele sale benefice, precum un puternic efect de descurajare a construirii cu abatere de la prevederile autorizatiei sau angrenarea unor resurse pecuniare ale beneficiarului autorizatiei pentru aducerea constructiei in acord cu prevederile acesteia spre beneficiul circuitului economic (prin achizitionarea de noi materiale, prin contractarea unor noi lucrari, prin solicitarea si suportarea costurilor unor eventuale noi autorizatii necesare etc.).

Principial, situatia va fi complicata de necesitatea obtinerii unei noi autorizatii de construire in baza careia sa poata fi autorizate lucrarile de aducere a constructiei in acord cu prevederile documentatiei tehnice aflate la baza autorizatiei de construire initiale, in cazul in care perioada de valabilitate a autorizatiei initiale a incetat, neputand fi prelungita. Amintim ca faptul ca autorizatia de construire initiala si-a pierdut valabilitatea inseamna (i) atat ca nicio lucrare de construire (modificare) nu se va mai putea efectua in baza acesteia, (ii) cat si ca, mergand la ipoteza ca neconformitatile ar fi totusi anterior remediate in mod legal, receptia la terminarea lucrarilor nu va mai putea fi efectuata (conform art. 9 al Regulamentului privind receptia constructiilor din 18.05.2017, parte integranta din Hotararea nr. 343/2017 a Guvernului Romaniei – in continuare denumit „Regulamentul de receptie” – receptia la terminarea lucrarilor de construire, cea care, optim, conduce la incheierea procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor necesar emiterii CAEC, se poate realiza numai in termenul de valabilitate al autorizatiei de construire).

1. b) Situatia edificarii in baza unei autorizatii de construire si cu respectarea prevederilor acesteia, neurmata de efectuarea receptiei la terminarea lucrarilor in termenul legal

Beneficiarul unei autorizatii de construire care, din variate motive, nu a putut realiza receptia lucrarilor in termenul prevazut de catre art. 9 al Regulamentului de receptie se regaseste la randul sau, in opinia noastra, intr-o situatie cel putin la fel de ingrata, intrucat teza a doua a art. 37 alin. (6), interpretata gramatical, nu se poate aplica ipotezei sale. In situatia in care un beneficiar din aceasta categorie ar solicita autoritatii locale competente emiterea CAEC in urma efectuarii unei expertize care sa tina locul procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, care nu mai poate fi incheiat, de pilda, din cauza depasirii perioadei de valabilitate a autorizatiei de construire, autoritatea locala ar putea respinge cu usurinta solicitarea printr-o motivare fidela principiului interpretatio legis cessat in claris, fiind improbabil ca ulterior o instanta de contencios administrativ sa ii infirme justificarea raspunsului negativ.

Consideram binevenita o scurta paranteza in care sa mentionam ca am intalnit in practica numeroase situatii in care autoritatile publice locale au recomandat incheierea unui proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor ulterior trecerii perioadei de valabilitate a autorizatiei de construire, pentru ca ulterior acestea sa poata considera ca sunt indreptatite a emite CAEC trebuincios intabularii. Desi solutia propusa prezinta o aparenta de simplitate si de pragmatism, creand tentatia aprecierii sale ca fiind si eficienta, aceasta nu poate fi pusa la adapost de serioase critici: dupa cum experimentati practicieni au afirmat printr-un articol de specialitate, „unele birouri pentru disciplina in constructii sunt de acord ca receptia la terminarea lucrarilor sa se efectueze chiar si in baza unei autorizatii de construire al carei termen de valabilitate a expirat, invocand in acest sens o practica cutumiara”9), insa „chiar si asa, atragem atentia asupra faptului ca procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor incheiat in astfel de conditii este susceptibil de a face obiectul unor contestatii din partea tertilor care pot dovedi un interes in acest sens”10). Achiesam la punctul de vedere anterior prezentat, cu precizarea ca, din punctul nostru de vedere, incheierea procesului-verbal de receptie, care poate fi in mod corect considerat act administrativ individual11), cu incalcarea unei conditii de fond (incheierea actului intr-un anumit termen) poate conduce la nulitatea acestuia, dat fiind ca este larg cunoscut faptul ca, in materie administrativa, „nulitatea deriva din incalarea conditiilor de fond sau de forma ale actelor administrative, fara sa mai fie necesara existenta unor prevederi legale exprese in acest sens”12), dupa cum, in egala masura, poate conduce la angajarea raspunderii contraventionale a investitorului in conditiile art. 36 pct. I lit. e) al Legii nr. 10/1995 privind calitatea in constructii („Legea nr. 10/1995”), care interzice si sanctioneaza cu asprime receptionarea lucrarilor de construire cu incalcarea prevederilor legale.

Asadar, cutuma sau, altfel spus, „practica locala”, nu se va aplica niciodata intr-o materie expres reglementata de un act normativ care nu face o trimitere la respectiva cutuma / practica locala si prin care, mai mult, se reglementeaza in mod contrar respectivei practici. Amintim, in considerentul aspectelor anterior prezentate, faptul ca, in conformitate cu prevederile art. 1 alin. (5) al Constitutiei Romaniei, respectarea legislatiei in vigoare este obligatorie in Romania, ceea ce inseamna ca autoritatile publice locale din Romania trebuie sa functioneze in acord cu principiul legalitatii, adica (i) respectand intocmai dispozitiile imperative ale actelor normative si (ii) nederogand in mod nelegal de la acestea. Totodata, conform art. 6 al Codului administrativ (cu denumirea marginala Principiul legalitatii!), autoritatile si institutiile administratiei publice, precum si personalul acestora au obligatia de a actiona cu respectarea prevederilor legale in vigoare. Datorita art. 6 al Codului administrativ, principiul autonomiei locale nu va putea fi interpretat in sensul stabilirii de exceptii de la normele generale, destinate a se aplica pe intregul teritoriu al Romaniei, prin acte ale autoritatilor publice locale, de exemplu, prin indicarea unor solutii pretins cutumiare care sa contravina flagrant art. 9 al Regulamentului de receptie.

Fara a putea face abstractie de aceste esentiale aspecte, suntem nevoiti sa ne exprimam indoiala fata de existenta in momentul actual a unei posibilitati aflate in armonie cu stadiul legislatiei si susceptibila de rezultate efective pentru obtinerea CAEC pentru o constructie realizata in baza unei autorizatii de construire si cu respectarea acesteia, dar care nu a fost receptionata in termen. Pe cale de consecinta, ne indreptam catre pesimista concluzie conform careia dreptul de proprietate asupra unei atari constructii nu este suficient ocrotit la ora actuala in ceea ce priveste dimensiunea dispozitiei materiale si juridice asupra acesteia. Situatia ar putea fi indreptata prin extinderea tezei a doua a articolului analizat la aceasta ipoteza intr-o modalitate pe care am considera-o fireasca, anume prin prevederea posibilitatii eliberarii CAEC ca urmare a prezentarii de catre solicitant a unui raport favorabil de expertiza care sa confirme realizarea constructiei cu respectarea prevederilor autorizatiei de construire si a intregii documentatii tehnice aflate in spatele acesteia. Astfel, raportul de expertiza ar substitui in mod fundamentat procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor de construire, al carui rol este tot acela de a face dovada conformitatii dintre lucrare si autorizatia in temeiul careia lucrarea s-a realizat. Avem convingerea ca extinderea propusa nu ar avea ca efect crearea unei asa-zise stari de lipsa de vigilenta sau de preocupare a beneficiarilor autorizatiilor, care nu ar deveni tentati sa nu mai efectueze receptia in termen stiind ca se pot bizui pe procedura expertizei in eventualitatea neincadrarii in acesta, sursa descurajarii unei astfel de criticabile atitudini fiind tocmai costul deloc neglijabil pe care o expertiza il impune, pe care solicitantul expertizei il suporta si care nu se regaseste in situatia receptionarii cladirii in conditiile Regulamentului de receptie.

Mai mult, in tot acest context normativ anterior prezentat, suntem de parere ca actuala forma a tezei a doua a art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991 conduce la situatia vadit inechitabila in care persoanele care au construit „haotic”, in absenta oricarei autorizatii necesare (deci care au dovedit o foarte criticabila lipsa de preocupare pentru cerintele elementare ale legislatiei din materia constructiilor), se regasesc in situatia de a-si putea finalmente intabula constructiile, spre deosebire de persoanele totusi mai diligente care, desi au construit cu abatere de la prevederile autorizatiei sau, dupa caz, care nu au receptionat in termenul legal lucrarea, au construit / extins, totusi, in baza unei autorizatii de construire, cu alte cuvinte, care au dovedit o mai serioasa preocupare si un minim (desi insuficient) respect fata de normele din materia autorizarii si a receptionarii constructiilor. In mod cert, o interpretare a fortiori a textului in privinta acestora din urma ar conduce la un rezultat pe care l-am aprecia a fi echitabil si in acord cu spiritul legii, insa mult prea indepartat de litera acesteia pentru a-si consacra, in timp, un real ecou in practica autoritatilor publice sau a instantelor de contencios administrativ.

Index:

1) Forma integrala a art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 fiind: „Dreptul de proprietate asupra constructiilor se inscrie in cartea funciara in baza unui certificat de atestare, care sa confirme ca edificarea constructiilor s-a efectuat conform autorizatiei de construire si ca exista proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, sau, dupa caz, a unei adeverinte/unui certificat de atestare a edificarii constructiei. – (teza intai – n.n.) / In cazul constructiilor pentru care executia lucrarilor s-a realizat fara autorizatie de construire, iar implinirea termenului de prescriptie prevazut la art. 31 nu mai permite aplicarea sanctiunilor, certificatul de atestare / adeverinta privind edificarea constructiei va fi emis / emisa in baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerintelor fundamentale aplicabile privind calitatea in constructii, inclusiv cu incadrarea in reglementarile de urbanism aprobate, care sa confirme situatia actuala a constructiilor si respectarea dispozitiilor in materie si a unei documentatii cadastrale. In situatia in care in expertiza tehnica se constata neindeplinirea tuturor cerintelor fundamentale si a celor relative la incadrarea in reglementarile de urbanism, nu se elibereaza certificatul de atestare/adeverinta privind edificarea constructiei. – (teza a doua – n.n.)”;

2) Disponibile la urmatoarea adresa: http://www.cdep.ro/pls/proiecte/upl_pck.proiect?idp=17897;

3) Briciu, Traian Cornel, Pacaleanu, Andreea, Intrarea in legalitate a constructiilor nelegale – un act de clementa al autoritatiilor, cu o sfera de aplicare limitata?, articol, disponibil la urmatoarea adresa: https://www.hotnews.ro/stiri-specialisti_pop_briciu_crai_attorneys-246400 49-intrarea-legalitate-constructiilor-nelegale-act-clementa-autoritatiilor-sfera-aplicare-limitata.htm;

4) Idem;

5) Ibidem;

6) Sampek, Ioana, Intabularea constructiilor nefinalizate, o procedura intr-adevar benefica?, articol, Revista Romana de Drept al Afacerilor, nr. 3/2018;

7) Astfel, aceiasi autori (prof. univ. dr. av. Traian Cornel Briciu, av. Andreea Pacaleanu) mentioneaza, in cadrul aceluiasi articol anterior indicat: „In situatia in care constructia realizata fara autorizatie de construire intruneste conditiile urbanistice de integrare in cadrul construit preexistent, autoritatea administratiei publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizatii de construire in vederea intrarii in legalitate, numai in baza concluziilor unui referat de expertiza tehnica pentru cerinta esentiala de calitate „rezistenta mecanica si stabilitate” privind starea structurii de rezistenta in stadiul fizic in care se afla constructia, precum si pentru cerinta esentiala de calitate „securitatea la incendiu”, numai dupa emiterea Acordului de mediu.”;

8) Botic, Sebastian, colectivul, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii. Comentarii si jurisprudenta pe articole, ed. Hamangiu, Bucuresti, 2021, pag. 714;

9) Ionita, Alexandra, Fildan, Madalina, Consideratii privind neefectuarea receptiei la terminarea lucrarilor de construire, articol, disponibil la urmatoarea adresa: https://www.arenaconstruct.ro/ consideratii-privind-neefectuarea-receptiei-la-terminarea-lucrarilor-de-construire/;

10) Idem;

11) Pentru detalii, rugam a se consulta Sentinta Civila nr. 3390/28.11.2018 a Tribunalului Cluj si, ulterior, Decizia Civila nr. 924/20.06.2019 a Curtii de Apel Cluj. Astfel, conform Deciziei Civile nr. 924/20/06/2019 a Curtii de Apel Cluj: „Rezulta, astfel, din dispozitiile legale precitate, ca procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor produce efecte juridice, stand la baza emiterii certificatului de atestare de catre autoritatea locala si la inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate asupra constructiei. Mai mult decat atat, potrivit dispozitiilor art. 34 din HG nr. 343/2017, privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora, procesul-verbal incheiat cu ocazia receptiei la terminarea lucrarilor sau a receptiei finale, cu incalcarea prevederilor legale, poate fi anulat de catre instantele competente, potrivit legii. Prin urmare, contrar sustinerilor instantei de fond, Curtea constata ca procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor este un act administrativ, care poate face obiectul actiunii in anulare sau suspendare, potrivit dispozitiilor Legii nr. 554/2004.”;

12) Tofan, Dana Apostol, O noua perspectiva in teoria actului administrativ (III), Studii si cercetari juridice, an 4 (6), nr. 2, pag. 176, Bucuresti, aprilie-iunie, 2015.

(Va urma) 

Autor:
Mihnea-Tudor D. Orjan, avocat colaborator – Leroy si Asociatii SCA

…citeste articolul integral in Revista Constructiilor nr. 190 – aprilie 2022, pag. 60