CORNEL&CORNEL TOPOEXIM: Consecinte ale realizarii cadastrului sistematic in Romania (I)

De foarte multe ori, dupa finalizarea cadastrului sistematic pe intreaga unitate administrativ-teritoriala (UAT), apar detinatori nemultumiti de modul de inscriere in cartea funciara a imobilelor pe care le detin. Vom incerca sa explicam cat mai simplu care este rolul detinatorului la realizarea cadastrului si cum trebuie sa actioneze el astfel incat lucrarea sa fie corecta.

Cadastrul sistematic realizat pe intreg UAT-ul este o lucrare complexa, care implica participarea mai multor actori: ANCPI, prestator, OCPI, primarie, detinatori.

Contractul de prestari servicii este incheiat intre ANCPI, ca beneficiar, si prestator sau intre primarie si prestator. Receptia lucrarii o face OCPI, prin angajatii de specialitate. Validarea lucrarii o face primaria, prin personalul de specialitate. Lucrarea este afisata la primarie timp de 60 de zile, pentru a fi consultata de detinatori. In acest mod, fiecare actor are un rol important in realizarea unei lucrari care sa reflecte cat mai exact situatia reala, atat din punct de vedere al amplasamentului cat si juridic (conform actelor de detinere).

Modul in care lucrarea se realizeaza, modul in care actorii se manifesta este descris in Caietul de sarcini de la licitatie, in Ordinul 700/2014, in Legea 7/1996 (Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare), in Codul Civil si in alte acte normative.

In urma realizarii lucrarilor de cadastru sistematic, inevitabil apar erori din mai multe motive. Pentru a reduce aceste erori inerente unui proces atat de complex, s-au prevazut filtre de verificare la primarie si OCPI, dar in special afisarea timp de 60 de zile pentru consultare publica.

Conform contractelor, erorile care sunt din vina prestatorului vor fi rectificate de acesta in termen de un an de la finalizarea lucrarii.

De foarte multe ori am fost contactati de catre primari sau OCPI pentru a rectifica erori constatate in lucrarea de cadastru sistematic, mult dupa termenul de un an.

Din acest motiv, in cele ce urmeaza vom face o prezentare a etapelor de realizare a lucrarilor de cadastru sistematic, a obligatiilor legale care ii revin fiecarui actor, precum si a modului legal de solutionare.

Etapa 1 – Campania de informare publica privind inceperea lucrarilor

Atributii ale ANCPI – OCPI:

Legea 7/1996 Art. 11 (2) –

1. a) instiintarea proprietarilor, respectiv a posesorilor si a altor detinatori, prin intermediul campaniei de informare publica, organizata la nivel national si local, cu privire la inceperea lucrarilor de inregistrare sistematica, precum si cu privire la procedura de realizare, beneficiile, drepturile si obligatiile ce le revin pe parcursul derularii lucrarilor de inregistrare sistematica a proprietatilor;

Art.12 (3) Primarul unitatii administrativ-teritoriale in care se desfasoara lucrarile de cadastru are obligatia sa instiinteze detinatorii imobilelor, prin afisare si prin alte mijloace de publicitate, cu privire la obligatia acestora, respectiv:

1. a) de a permite accesul specialistilor sa execute masuratorile;
2. b) de a prezenta actele juridice referitoare la imobile;
3. c) de a identifica limitele imobilelor impreuna cu echipele care realizeaza lucrarile de specialitate;
4. d) de a verifica informatiile privitoare la imobilele pe care le detin, in etapa de publicare a documentelor tehnice cadastrale.

Caietul de sarcini:

1.3.1 – Campania de informare publica privind inceperea lucrarilor

Art. 14 (1) Campania de informare publica la nivel local se realizeaza de catre prestator cu sprijinul primariei, anterior inceperii lucrarilor de teren si se va desfasura inclusiv pe toata perioada derularii acestora.

Art. 17 (3) Pentru a tine seama de specificul fiecarei localitati, in organizarea campaniei de informare locala pot fi implicati, mai ales in cadrul intalnirilor, formatori de opinie locali care au credibilitate in fata oamenilor si care pot influenta comportamentul acestora (de exemplu: preotul, invatatorii, personalul medical etc.).

Comentariu:

Campania de informare este realizata cu sprijinul primariei si al cetatenilor (locuitori) al caror cuvant poate avea greutate in fata cetatenilor din UAT-ul respectiv. Fara sprijinul local, prestatorului ii este foarte greu sa convinga cetatenii sa participe activ la programul de cadastrare. Modul in care se implica primaria este vital pentru calitatea finala a lucrarii.

Etapa 2 – Activitati preliminare derularii lucrarilor de specialitate

2.1 Raportul preliminar

2.2 Determinarea limitelor tarlalelor, cvartalelor, actualizarea limitelor sectoarelor cadastrale

2.3 Stabilirea limitelor imobilelor situate in intravilan si inscrierea suprafetelor

Caietul de sarcini:

Art. 27 (1) Lucrarile de inregistrare sistematica se realizeaza prin utilizarea reprezentarii grafice a limitelor UAT-ului si a limitelor intravilanelor detinute de OCPI.

(2) Preciziile care trebuie asigurate sunt cele corespunzatoare planului la scara 1:5.000 pentru extravilan si planului la scara 1:2.000 pentru intravilan.

(3) Situatia tehnica si juridica a imobilelor inregistrate anterior in planul cadastral sau topografic si in cartea funciara se modifica conform situatiei tehnico-juridice actuale, identificata prin lucrarile de inregistrare sistematica efectuate si actele juridice colectate.

(4) Limitele imobilelor se determina prin masuratori topografice ale punctelor de detaliu sau prin metoda combinata (masuratori topografice ale detaliilor liniare si vectorizarea planurilor) in situatia in care planurile asigura respectarea cerintelor de precizie.

(5) Delimitarea imobilelor se face in prezenta detinatorilor imobilelor. In cazul in care, desi convocati, detinatorii nu se prezinta, prestatorul impreuna cu reprezentantul primariei identifica limitele imobilelor in lipsa acestora.

Art. 28 (1) Limitele imobilelor imprejmuite pot fi determinate:

1. a) prin masuratori topografice ale tuturor punctelor de detaliu;
2. b) prin metoda combinata: masuratori topografice ale detaliilor liniare si vectorizarea planurilor, in zonele in care exista planuri cadastrale, topografice sau ortofotoplan la scara 1:2.000 (sau scari mai mari).

(2) in cazul imobilelor neimprejmuite, limitele se stabilesc prin masuratori, in prezenta detinatorilor si pe baza planurilor existente.

Legea 7/1996 Art. 12 – (8) Daca proprietarii, posesorii sau alti detinatori nu se prezinta, identificarea limitelor imobilelor se va face in lipsa acestora.

(9) Persoana autorizata care efectueaza lucrarile de inregistrare sistematica si cel putin un reprezentant al unitatii administrativ-teritoriale identifica proprietarii, posesorii sau alti detinatori si intocmeste documentele tehnice.

Comentariu:

Nu este obligatoriu ca limitele sa se masoare la teren. Daca exista planuri (ortofotoplanuri) care pot asigura precizia ceruta, limitele se pot vectoriza.

Daca detinatorii nu se prezinta la masuratori, acestea se realizeaza in prezenta cel putin a unui reprezentant al primariei. Anuntul de prezentare la masuratori il face primaria (art. 12, alin 3 din Lege). Planurile cadastrale se realizeaza impreuna cu cel putin un reprezentant al primariei. De aici rezulta ca primaria are obligatia participarii directe la realizarea planurilor cadastrale, respectiv la identificare.

2.4 Stabilirea limitelor imobilelor situate in extravilan si inscrierea suprafetelor

Caietul de sarcini:

Art. 29 (1) Pentru zonele unde exista planuri parcelare in format raster, acestea se georeferentiaza, iar limitele imobilelor se determina prin vectorizarea planului si se introduc in planul cadastral, in cazul in care reflecta situatia din acte si teren.

(2) In situatia in care nu exista planuri parcelare, limitele imobilelor se stabilesc in baza informatiilor obtinute de la achizitor, OCPI, primarie, detinatori.

Legea 7 – art. 12 (8) – idem intravilan.

Comentariu:

Nu este obligatorie masuratoarea la teren. Daca vectorizarea de pe planurile parcelare existente, ortofotoplan sau planuri vechi corespunde preciziei art. 27 (2) din Caietul de sarcini, lucrarea este corect realizata. Daca detinatorul nu se prezinta, limitele se stabilesc de comun acord cu primaria.

Etapa 3 – Pregatirea fisei de date a imobilului

Caietul de sarcini:

Art. 31. (3) Fisa de date constituie un document de lucru al prestatorului care poate fi completat, modificat, corectat.

Ordinul 700/2014

Art. 298. – (1) in baza informatiilor disponibile, executantul lucrarii intocmeste fise de date ale imobilelor necesare realizarii lucrarilor de teren.

(2) Fisa de date a imobilului este un document de lucru, care poate fi completat, modificat si corectat. Aceasta contine informatii despre imobile si detinatori, preluate de la oficiul teritorial, primarie ori din alte surse si se actualizeaza cu informatiile culese in teren.

Comentariu:

Fisa de date nu este act juridic decat pentru dovedirea posesiei.

Etapa 4 – Identificarea detinatorilor si colectarea actelor

4.1 Identificarea detinatorilor

Caietul de sarcini:

Art. 32 (1) Prestatorul si cel putin un reprezentant al unitatii administrativ-teritoriale identifica proprietarii, posesorii sau alti detinatori legali ai imobilelor.

Legea 7/1996

Art. 12 (9) Persoana autorizata care efectueaza lucrarile de inregistrare sistematica si cel putin un reprezentant al unitatii administrativ-teritoriale identifica proprietarii, posesorii sau alti detinatori si intocmeste documentele tehnice.

(12) Reprezentantii autoritatilor si institutiilor publice, ai regiilor autonome si ai societatilor comerciale cu capital partial de stat, precum si ai altor entitati care detin terenuri in administrare, aflate in proprietatea statului roman sau a unitatilor administrativ-teritoriale, au obligatia de a participa la identificarea si masurarea imobilelor in cauza.

Art. 13 (142) Raspunderea pentru corectitudinea intocmirii documentelor tehnice ale cadastrului si pentru corespondenta acestora cu realitatea din teren, precum si pentru identificarea limitelor imobilelor pe vechile amplasamente in concordanta cu actele juridice puse la dispozitie de detinatori revine persoanei autorizate sa execute lucrari de specialitate si primarului in calitate de presedinte al comisiei locale de restituire a proprietatilor funciare.

(15) In cazul imobilelor ai caror proprietari/posesori sau alti detinatori precari, astfel cum sunt definiti la art. 918 din Codul civil, nu pot fi identificati cu ocazia efectuarii din oficiu a lucrarilor de inregistrare sistematica, precum si in lipsa documentelor prevazute la alin. (l) cu privire la calitatea de posesor, dreptul de proprietate se va inscrie provizoriu in favoarea unitatii administrativ-teritoriale. In acest caz, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, la cererea titularului dreptului de proprietate asupra imobilului, in baza unei documentatii…

Comentariu:

Prestatorul nu identifica singur detinatorii, ci ajutat de primarie. Nu poate un specialist in cadastru sa identifice detinatori fara prezenta acestora la masuratori sau a unui reprezentant al primariei. Asumarea este comuna: cetateni – prestator – primarie.

4.2 Colectarea actelor

Caietul de sarcini:

Art. 34 (1) Prestatorul colecteaza, in copie legalizata, actele juridice care atesta dreptul de proprietate sau alte drepturi reale, care contin modificari ale configuratiei imobilelor sau atesta alte acte, fapte ori raporturi juridice privitoare la imobile. Copiile legalizate ale documentelor se preiau numai daca acestea nu exista in arhiva OCPI, a primariei sau a altor institutii si autoritati publice. In cazul documentelor existente in arhive se elibereaza copii ale acestora certificate pentru conformitate cu originalul, in cazul in care documentul se regaseste in original in arhive, sau copii ale acestora certificate pentru conformitate cu exemplarul din arhive, in cazul in care documentul se regaseste in copie legalizata in arhive.

Legea 7/1996 Art. 12 (11) Persoana autorizata care efectueaza lucrarea de cadastru, care consta in identificarea si masurarea imobilelor, preia o copie legalizata a documentelor, prelucreaza datele obtinute si intocmeste documentele tehnice pentru fiecare sector cadastral in parte.

Comentariu:

Prestatorul preia documentele de proprietate sau detinere. Nu se poate substitui unui jurist. Nu poate decat sa constate existenta si sa coreleze actul cu terenul. Nu poate raspunde daca intre timp a aparut un alt act si cetateanul nu l-a adus. In practica apar foarte multe situatii de acest gen. Dupa finalizarea lucrarilor, in afara de cazul in care contractul prevede un termen de garantie, prestatorul nu poate fi considerat responsabil pentru erorile aparute.

4.3 Inscrierea posesiei de fapt asupra imobilului

Caietul de sarcini:

Art. 35 (1) Dispozitiile privitoare la inscrierea posesiei de fapt sunt aplicabile:

1. a) imobilelor situate in intravilan;
2. b) imobilelor din unitatile administrativ-teritoriale pentru care s-a finalizat procesul de retrocedare prin emiterea titlurilor de proprietate, situate in zonele de extravilan;
3. c) imobilelor situate in zonele foste necooperativizate.

Legea 7/1996 Art. 13 (i) In cazul imobilelor care fac obiectul inregistrarii sistematice, in lipsa actelor doveditoare ale dreptului de proprietate, in documentele tehnice se va inscrie posesia de fapt asupra imobilului, in baza identificarii efectuate de persoanele mentionate la art. 12 alin. (9), cu ocazia efectuarii masuratorilor si sub conditia prezentarii urmatoarelor documente:

• fisa de date a imobilului semnata de catre posesorul imobilului si de catre persoana autorizata sa efectueze lucrarile de inregistrare sistematica;
• adeverinta eliberata de autoritatile administratiei publice locale, care atesta faptul ca posesorul este cunoscut ca detine imobilul sub nume de proprietar;

– (ii) imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost inscris in evidente ca fiind in domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale.

Comentariu:

Prestatorul identifica impreuna cu detinatorii si cu reprezentantul primariei terenurile care pot face obiectul posesiei. Hotararea eliberarii documentelor de posesie apartine primariei si nu prestatorului. In practica, de foarte multe ori este acuzat prestatorul ca a „improprietarit” pe cineva, ceea ce este total fals.

Autor:
Cornel PAUNESCU – director general CORNEL&CORNEL TOPOEXIM

(Va urma)

…citeste articolul integral in Revista Constructiilor nr. 193 – iulie 2022, pag. 52