CORNEL&CORNEL TOPOEXIM: Consecinte ale realizarii cadastrului sistematic in Romania (II)

(Continuare din nr. 193, iulie 2022)

Etapa 5 – Intocmirea documentelor tehnice ale cadastrului

Caietul de sarcini:

Art. 36 Documentele tehnice ale cadastrului se intocmesc pe sectoare cadastrale si evidentiaza situatia tehnica si juridica reala, constatata de prestator cu ocazia desfasurarii lucrarilor sistematice de cadastru. Prin exceptie, Opisul alfabetic al titularilor drepturilor reale de proprietate, al posesorilor si al altor detinatori se intocmeste la nivel de livrare.

Art. 37 (1) Prestatorul transmite primarului documentele tehnice ale cadastrului in format digital, anterior predarii lor la OCPI. Documentele in format analogic vor fi predate numai la solicitarea expresa a primarului formulata in termen de 3 zile de la primirea datelor in format digital. Prestatorul va preda documentele in format analogic in termen de 5 zile de la solicitare.

(2)  Primarul are obligatia de a contrasemna documentele tehnice, personal ori printr-un reprezentant desemnat in acest scop, ori de a elibera o adeverinta prin care atesta insusirea acestora, in termen de 30 de zile de la primirea documentelor in format digital.

(3)  In situatia in care, in termenul stabilit, primarul nu raspunde solicitarii prestatorului privind contrasemnarea documentelor tehnice, se va aplica procedura aprobarii tacite, conform Legii.

Legea 7/1996

Art. 12 (14) Primarul va contrasemna documentele tehnice cadastrale, anterior verificarii si receptiei acestora de catre personalul de specialitate, conform prevederilor alin. (9), in vederea certificarii veridicitatii informatiilor privitoare la imobile si la proprietari, posesori, respectiv alti detinatori, care au fost furnizate de catre acesta. Contrasemnarea documentelor tehnice cadastrale are drept consecinta insusirea tuturor datelor cu privire la terenuri si constructii, precum si eliminarea procedurilor administrative de emitere a unor certificate confirmative, cum ar fi: certificatul de atestare fiscala, certificatul de atestare a situatiei juridice si tehnice a constructiilor, adeverinta prevazuta la art. 13 alin. (1) lit. b) si altele asemenea.

Comentariu:

Lucrarea de cadastru sistematic, asa cum este prezentata in Caietul de sarcini, Ordinul 700/2014 si Legea 7/1997, prevede o colaborare stransa intre prestator si primarie prin participarea in comun la masuratori, identificarea limitelor imobilelor si realizarea planurilor cadastrale. Din acest motiv, contrasemnarea lucrarii de catre primar confirma faptul ca primaria isi asuma continutul lucrarii. Din experienta noastra, nici primariile nu pot identifica in totalitate imobilele, astfel ca unele raman neidentificate sau cu proprietar necunoscut. Ideea ca prestatorul a gresit lucrarea este nefondata, mai ales din partea institutiilor statului, atata timp cat lucrarea a fost validata de primarie.

Etapa 6 – Verificarea livrarii – Documentele tehnice ale cadastrului spre publicare

6.1 Livrabile in format digital

Caietul de sarcini:

Art. 73 In aceasta etapa, prestatorul preda toate livrabilele prevazute in Specificatiile tehnice – Tabel Livrabile, numai in format digital, la termenul stabilit in contract, conform graficului de activitati, avand indeplinita cerinta prevazuta de art. 12 alin. (14) din Lege. Modelul procesului verbal de predare-primire se regaseste in Anexa nr. 10.

Art. 74 Comisia de receptie din cadrul OCPI face verificari in toate componentele livrarii.

Art. 76 (2) In cazul in care Comisia de receptie din cadrul OCPI constata deficiente la un procent mai mic de 20% din totalul imobilelor verificate (N), intocmeste un proces verbal de constatare, insotit de lista imobilelor verificate si raportul erorilor si deficientelor identificate, care se comunica prestatorului. Modelul procesului verbal de constatare se regaseste la Anexa nr. 11.

Art. 87 La finalul acestei etape, in momentul in care livrabilele verificate nu mai prezinta deficiente de corectat, comisia de receptie din cadrul OCPI intocmeste notificarea aferenta etapei 1 si o comunica prestatorului, in vederea predarii livrabilelor in format analogic conform tabelului prevazut la art. 39 alin. (1). Modelul de notificare catre prestator se regaseste in Anexa 12.

6.2 Livrabile in format analogic

Art. 88 Prestatorul preda livrabilele in format hartie, mentionate in tabelul prevazut la art. 39 alin. (1), avand indeplinita cerinta prevazuta de art. 12 alin. (14) din lege. Modelul procesului verbal de predare-primire se regaseste in Anexa nr. 10.

Comentariu:

La aceasta etapa, OCPI verifica documentatia realizata de prestator si validata de primarie. In cazul in care OCPI doreste sa faca echipa cu prestatorul si primaria, se pot discuta erorile grosiere, ce pot afecta dreptul de proprietate al detinatorului si erorile materiale, inerente unui numar atat de mare de inregistrari. Daca erorile materiale sunt rectificate „din mers”, adica pe masura ce sunt depistate, sansele ca lucrarea sa fie receptionata sunt foarte mari.

Etapa 7 – Publicarea documentelor tehnice ale cadastrului

7.1 Pregatirea publicarii documentelor tehnice cadastrale – Derularea campaniei de informare

Caietul de sarcini:

Art. 42. (1) A doua zi lucratoare dupa primirea procesului verbal de acceptanta OCPI transmite primariei solicitarea pentru stabilirea datei publicarii documentelor tehnice. Primaria va stabili in maximum 2 zile lucratoare data inceperii afisarii publice a documentelor tehnice, pe care o transmite la OCPI cu cel putin 5 zile inainte de data inceperii perioadei de afisare publica, iar acesta din urma o comunica in scris ANCPI, prestatorului si achizitorului, atunci cand acesta nu este primaria.

Art. 43 (1) In perioada de pregatire a publicarii, prestatorul demareaza cea de-a doua etapa a campaniei de informare a cetatenilor cu privire la afisarea documentelor tehnice ale cadastrului rezultate in urma executarii lucrarilor de inregistrare sistematica. Campania se va derula inclusiv pe tot parcursul perioadei de publicare a documentelor tehnice.

7.2 Publicarea documentelor tehnice ale cadastrului

Caietul de sarcini:

Art. 47 (1) Publicarea documentelor tehnice se face in spatiul pus la dispozitie de catre primarie, precum si pe pagina de internet a autoritatii administratiei publice locale, respectiv pe pagina de internet a ANCPI, creata in acest scop.

(2) Conform Legii, perioada afisarii este de 60 de zile.

(3) In termen de 60 de zile de la afisare, titularii sarcinilor inscrise in registrele de transcriptiuni si inscriptiuni solicita reinnoirea inscrierii acestora, prin depunerea cererilor de rectificare a documentelor tehnice. Prin sarcini se intelege: ipotecile, privilegiile, somatiile, sechestrele, litigiile, alte sarcini, inscrise in vechile registre de publicitate imobiliara.

Legea 7/1996

Art. 12 (3), lit. d) – v. partea I

Art. 14. – (1) Documentele tehnice realizate la nivelul intregii unitati administrativ-teritoriale se afiseaza, prin grija oficiului teritorial, in conditiile art. 11 alin. (2) lit. k), pentru o perioada de 60 de zile. Cererile de rectificare a documentelor tehnice ale cadastrului se formuleaza in termen de 60 de zile de la data afisarii si sunt insotite de documente doveditoare. Comisia de solutionare a cererilor de rectificare de la nivelul oficiului teritorial, numita prin decizie a directorului oficiului teritorial, solutioneaza cererile in perioada de afisare publica, dar nu mai tarziu de 30 de zile de la finalizarea perioadei de afisare, conform unei proceduri stabilite prin regulament, aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agentiei Nationale.

Comentariu:

Aceasta etapa este cea mai importanta in realizarea corecta a lucrarii. Legiuitorul a prevazut aceasta etapa pentru ca detinatorii sa poata vizualiza fiecare imobil detinut si sa constate daca inregistrarile sunt corecte. Astfel, daca suprafata, dimensiunile, vecinii, pozitia, nu corespund, se poate face contestatie si, daca au dreptate, se corecteaza eroarea.

Din nefericire, foarte multi detinatori nu inteleg rostul afisarii, nu dau importanta si atunci, daca exista erori in cartea funciara privind imobilele, acestea vor ramane inscrise. Ulterior este foarte greu, uneori imposibil, de rectificat. De aceea este foarte important ca cetatenii sa fie bine informati de liderii locali si indemnati sa verifice inregistrarile imobilelor pe care le detin.

Etapa 8 – Documente tehnice finale ale cadastrului

Caietul de sarcini:

Art. 98 Prestatorul actualizeaza datele asociate imobilelor in cauza, conform proceselor verbale de solutionare a cererilor de rectificare. In cazul in care solutionarea unei cereri de rectificare implica modificari si ale altor imobile, atunci si datele asociate acestor imobile se actualizeaza.

Art. 99 Prestatorul preda livrabilele in format digital la termenul stabilit in contract, conform graficului de activitati.

Comentariu:

La aceasta etapa, lucrarea este finalizata.

Concluzii:

Lucrarea de cadastru sistematic este foarte complexa si implica interactiunea detinator – prestator – primarie – OCPI. Orice disfunctionalitate intre aceste patru entitati poate conduce la erori mari in inregistrarea proprietatilor.

Scopul acestei adrese este acela de a atrage atentia OCPI-urilor si primariilor in vederea intelegerii mai clare a rolului fiecarei entitati in realizarea lucrarii, dar mai ales dupa finalizarea acesteia. Conform contractelor incheiate, la unele lucrari termenul de indreptare a erorilor comise de prestator din vina lui este de un an de la receptia lucrarii.

Din experienta noastra, rectificarile solicitate, in marea lor majoritate, nu erau cauzate de prestator. Astfel, cele mai multe si care au generat chiar procese in instanta, se refera la inscrierea imobilului – provizoriu – pe primarie, conform Legii 7/1996, art. 13, alin. 15. Acestea sunt cauzate de faptul ca detinatorul nu a participat la masuratori, nu a adus actele la colectare si nu a fost la afisare in timpul alocat de 60 de zile. Din nefericire, atat primariile cat majoritatea OCPI-urilor considera ca erorile ii sunt imputabile exclusiv prestatorului si ii solicita acestuia rectificarea, uitand de responsabilitatile pe care le au in desfasurarea lucrarii de cadastru sistematic. Conform Legii, insa, primaria si OCPI pot rezolva situatia, avand in vedere ca, timp de doi ani de zile, detinatorul nu a sesizat nicio prezumtiva eroare. Scuza eterna este: „pe mine nu m-a anuntat nimeni cand se masoara. Pe mine nu m-a anuntat nimeni ca se realizeaza cadastrul. Pe mine nu m-a anuntat nimeni ca lucrarea este afisata”.

Sigur ca aceste afirmatii sunt usor de demontat prin prezentarea rezultatului masuratorilor, pentru care exista inregistrari GNSS sau cu statia totala. De asemenea, afisarea timp de 60 de zile intr-o locatie din UAT nu poate trece neobservata, mai ales ca vecinii au fost la afisare si au verificat imobilele. In plus, toate aceste afirmatii sunt usor demontabile prin documentele care certifica realizarea campaniilor de informare pe care prestatorul, primaria si OCPI le realizeaza.

Asa cum am mai afirmat, in loc sa explice cadrul legal al lucrarii si indatoririle detinatorilor, primaria si OCPI arunca vina pe prestator, care trebuie sa rectifice orice eroare si oricand, chiar si dupa 7 ani de la finalizare.

Din cele prezentate mai sus rezulta cu claritate urmatoarele:

• Campania de informare oficiala (pe site-uri si in presa) este in sarcina ANCPI, OCPI si primarie. Campania de informare directa cade in grija prestatorului, ajutat de liderii locali si de primarie. Campania de informare este eficienta doar daca aceste entitati si-au respectat responsabilitatile.
• Masuratorile la teren se executa de catre prestator cu cel putin un reprezentant al primariei. Detinatorii sunt anuntati de primarie (art. 12, alin. 3 din Legea 7/1996). Daca detinatorii nu sunt prezenti, limitele imobilelor se stabilesc in lipsa lor (art. 12, alin. 8 din Legea 7/1996).
• Planurile cadastrale se intocmesc de catre prestator impreuna cu cel putin un reprezentant al primariei. Se face corelarea intre pozitia spatiala a imobilelor si actele de detinere (art. 12, alin. 9 din Legea 7/1996).
• Lucrarea finalizata se insuseste de primarie. In acest moment, primaria isi asuma ca lucrarea executata de prestator este corecta din punctul de vedere al primariei (art. 12, alin. 14 din Legea 7/1996).
• Lucrarea se depune la OCPI pentru verificare in vederea afisarii. Se verifica continutul cgxml-urilor. Se constata erorile. Daca lucrarea este validata, se aproba afisarea.
• Afisarea lucrarii timp de 60 de zile confera valoare juridica intabularii deoarece detinatorii pot verifica daca inscrierile in viitoarea carte funciara sunt corecte. Daca se constata erori, acestea sunt sesizate in urma unor eventuale contestatii si sunt corectate (art. 14, alin. 1 din Legea 7/1996). Pasivitatea detinatorului si neparticiparea lui la afisare pot duce la consecinte grave asupra proprietatii si trebuie asumate de detinator.

Dupa cum am prezentat la inceput, sunt foarte numeroase cererile primariilor si OCPI de a se rectifica anumite erori mult dupa trecerea anului de mentenanta prevazut in contract. Am incercat sa ajutam pe cat posibil in multe situatii, dar am constatat ca blocarea resursei umane si materiale in rezolvarea acestor cazuri implica niste costuri foarte mari. Nu este vina prestatorului daca detinatorul nu a participat la masuratori, la colectarea de acte si mai ales la afisare. Sau, daca a participat, nu a observat eroarea. In cazul in care doar prestatorul poarta responsabilitatea, atunci verificarile pe care legiuitorul le prevede ar trebui eliminate. In acest fel, lucrarea s-ar putea finaliza intr-o perioada mult mai scurta, dar cu riscuri mai mari. Ori, pentru a asigura corectitudinea intabularii, legiuitorul a prevazut expres aceste filtre, astfel incat sa imparta responsabilitatea intre toti cei implicati in lucrare. S-a considerat ca tocmai durata considerabila in care aceste entitati pot verifica si aduce corecturi lucrarii de cadastru sistematic ofera precizia solicitata de sistemul cadastral romanesc, in conformitate cu asteptarile cetateanului.

Dorinta OCPI si a primariilor de a se disculpa si de a da vina exclusiv pe prestator pentru a nu supara detinatorii nu este in conformitate cu prevederile legale pe care chiar ANCPI le-a promovat. In acest sens, ar trebui ca pe viitor, atunci cand detinatorii doresc rectificari dupa perioada de un an, solutionarea OCPI si a primariei sa fie in conformitate cu legile in vigoare.

Daca eroarea este in interiorul anului de gratie, pentru a i se putea solicita rectificarea prestatorului, aceasta ar trebui sa fie din vina sa si nu a altei entitati. Daca solicitarea depaseste termenul de un an prevazut in contract, atunci entitatea care face aceasta solicitare trebuie sa o transmita institutiilor abilitate sa o poata rezolva.

Autor:
Cornel PAUNESCU – director general CORNEL&CORNEL TOPOEXIM

…citeste articolul integral in Revista Constructiilor nr. 194 – august 2022, pag. 44