CORNEL&CORNEL TOPOEXIM: Din nou despre cadastrul sistematic

dr. ing. Cornel PAUNESCU

Am vorbit si probabil vom mai vorbi despre acest tip de lucrari deoarece, trebuie sa recunoastem, este vorba despre proprietate. Indiferent a cui este ‒ a statului, a administratiilor, a societatilor sau a persoanelor fizice ‒ aceasta trebuie sa fie bine delimitata si bine definita de actele de detinere.

Romania se afla in plin proces de inregistrare a proprietatii printr-un program national care presupune inregistrarea in registrele cadastrale a tuturor imobilelor de pe teritoriul tarii. Infiintata in august 1994, compania CORNEL & CORNEL TOPOEXIM a avut ca obiect principal de activitate, inca de la inceput, realizarea de lucrari in domeniul geodeziei: topografie, geodezie, fotogrammetrie si cadastru, precum si realizarea de software in domeniul geodeziei, si este, in prezent, unul dintre participantii activi la acest proces, deruland lucrari sistematice de inregistrare a proprietatii in peste 40 de localitati. Beneficiarii nostri sunt atat Agentia Nationala de Cadastru, cat si multe primarii de pe teritoriul tarii. De asemenea, in calitate de membri ai asociatiilor patronale si profesionale, am consiliat Agentia Nationala de Cadastru in proiectarea sistemului cadastral romanesc, oferind ca experti personalul inalt calificat, de nivel academic, de care dispunem.

Bazandu-ne pe vasta experienta acumulata, facem observatiile urmatoare.

In ceea ce priveste proprietatea, Constitutia prevede:

ARTICOLUL 44: Dreptul de proprietate privata

(1) Dreptul de proprietate, precum si creantele asupra statului, sunt garantate. Continutul si limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege.

(2) Proprietatea privata este garantata si ocrotita in mod egal de lege, indiferent de titular. Cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala.

(7) Dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati, precum si la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.

Pentru a realiza o lucrare de cadastru sistematic trebuie parcurse urmatoarele etape:

• preluarea datelor existente la OCPI si Primarie;
• organizarea intalnirii cu detinatorii pentru a-i informa despre modul in care se desfasoara lucrarea de cadastru sistematic;
• efectuarea masuratorilor la teren;
• colectarea documentelor de detinere;
• intocmirea planurilor cadastrale;
• verificarea lucrarii de catre Primarie;
• verificarea lucrarii de catre OCPI;
• organizarea intalnirii cu detinatorii pentru a-i informa despre publicarea lucrarii si faptul ca au obligatia de a verifica datele publicate; in cazul in care datele nu corespund cu realitatea sau documentele de detinere, se poate face contestatie;
• publicarea lucrarii intr-un loc public timp de 60 de zile;
• solutionarea contestatiilor;
• actualizarea lucrarii dupa implementarea contestatiilor;
• emiterea cartilor funciare.

Legea 7/1996 (Legea cadastrului si publicitatii imobiliare) prevede clar care sunt atributiile fiecarui actor care participa la realizarea unei asemenea lucrari. Executantul trimite echipe la teren care realizeaza masuratori. Atat Primaria cat si detinatorii trebuie sa participe activ pentru prezentarea limitelor de proprietate. In lipsa lor, se delimiteaza cu vecinii sau in functie de gardurile existente. Aceste garduri nu intotdeauna reprezinta, insa, si limita de proprietate. Din acest motiv, uneori limita reprezentata pe plan nu este cea corecta.

La colectarea actelor de detinere de multe ori detinatorii au o atitudine reticenta, la modul: Pamantul meu este colo, nu mi-l ia nimeni! Fara a avea date de la teren, fara a avea documentele de detinere, este foarte dificil sa construiesti corect un imobil. Asa pot aparea diferente intre realitate si imobilul desenat pe plan. Daca detinatorul nu merge nici in al doisprezecelea ceas sa verifice datele in cele 60 de zile, imobilul lui poate avea date gresite. Iar detinatorul se trezeste abia cand primeste acasa extrasul de Carte Funciara si constata ca are erori. Avand in vedere ca planul cadastral este de acum finalizat, de multe ori nu se mai poate face rectificarea si solutia este instanta. Aici este nevoie de un avocat, de dovezi suplimentare. Toate aceste probleme, din cauza faptului ca detinatorul nu a cooperat la realizarea lucrarii!

Un alt motiv de mers in instanta este legat de actele de vanzare – cumparare care nu trec pe la notar, asa-zisele acte de mana. Uneori, aceste hartii au stampila Primariei. In acest fel, detinatorii au impresia ca actul este legal. Nu este adevarat. Primaria nu se poate substitui notarului. Un act de vanzare – cumparare legal este doar acela care a fost apostilat de un cabinet notarial.

Consider ca o mare vina pentru perpetuarea acestui context de neincredere, de intelegere eronata a mecanismului cadastrului sistematic si de lipsa de implicare a detinatorilor o are Guvernul. A demarat un program ambitios de cadastrare gratuita a proprietatilor din Romania. In acest mod, ajuta toate familiile si societatile, dar si autoritatile publice, indiferent de rang. Dar nu informeaza insistent detinatorii cum trebuie sa reactioneze la momentul in care in localitatea in care au proprietati se demareaza cadastrul sistematic. Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara spune ca nu are bani pentru asa ceva. Cu alte cuvinte, te scumpesti la tarate si te ieftinesti la faina. Un program care merita toata atentia si care rezolva o problema de fond, cea a proprietatii, nu este promovat asa cum ar trebui. Ce incredere sa aiba taranul roman intr-o firma care vine sa-i masoare terenul? Uneori, binevoitori din sat le spun ca asta este doar pentru ca Primaria sa le mareasca taxele. Daca guvernul nu explica in mod clar avantajele unei cadastrari, de unde sa inteleaga cetateanul ce i se ofera? De la niste baieti cu niste prajini de metal care spun ca masoara la sateliti?

Unii primari se tem de aceasta lucrare. Ies la iveala toate problemele create de-a lungul timpului: titluri suprapuse, dublate, date in plus unora care nu aveau dreptul, persoane care detin ilegal terenuri etc. Cine este de vina? Se va spune ca topograful, deoarece el a masurat gresit. Am gasit 700 de hectare date in plus pe procese verbale de punere in posesie. Primarul a contestat lucrarea, nu procesele verbale date in plus. Daca se anuleaza lucrarea, dispar cele 700 de hectare date in plus? Nu, dar topograful este vinovat.

Sigur ca si topografii pot gresi. La una dintre localitatile in care am lucrat am avut 26.000 de carti funciare. Este omeneste imposibil sa nu gresesti o parte dintre inscrisuri. Fiecare carte funciara are circa 150 de atribute. Pentru aceasta, legiuitorul a prevazut cele 60 de zile in care detinatorul poate verifica datele inscrise, inainte de a se elibera cartea funciara.

Poate totusi ANCPI va intelege ca o buna promovare a acestui gen de lucrari ar putea duce la mai putine probleme ulterioare!

Autor:

dr. ing. Cornel PAUNESCU – director general CORNEL&CORNEL TOPOEXIM

www.topoexim.ro

…citeste articolul integral in Revista Constructiilor nr. 224 – mai 2025, pag. 14-15