OAR: Construire fara autorizatie in mediul rural (sub 150 mp)? – Punctul de vedere al Ordinului Arhitectilor din Romania

In urma seriei de stiri aparute in presa referitoare la posibilitatea de a se construi fara autorizatie de construire case cu suprafata maxima de 150 mp in mediul rural, Ordinul Arhitectilor din Romania (OAR) exprima un punct de vedere absolut necesar al specialistilor, corecteaza cateva informatii preluate inexact in mass-media si solicita totodata clarificarea si detalierea elementelor procedurale necesare pentru punerea in aplicare a prevederilor in discutie.

Proiectul CATUC, sursa titlurilor referitoare la construirea fara autorizatie in rural. Doua directii de aplicare a simplificarii procesului de autorizare

Informatiile vehiculate in presa sunt extrase, trunchiat, din proiectul Codului Amenajarii Teritoriului, Urbanismului si Constructiilor (CATUC). Forma (din 2023) aflata inca in dezbatere in Parlament a CATUC prevede simplificarea procesului de autorizare prin simpla notificare a autoritatilor publice pentru constructiile noi in cazul in care acestea reprezinta „o singura locuinta unifamiliala pentru folosinta proprie, parter, fara subsol si arie desfasurata totala de maximum 150 mp in mediul rural, cu respectarea regulamentului de urbanism aplicabil in baza unor proiecte tip puse la dispozitie de autoritatile publice centrale sau locale cu sprijinul Ordinului Arhitectilor din Romania, cu respectarea specificului local, realizate in baza unor concursuri de solutii” si nu se afla in zone construite protejate sau zona de protectie a unui monument istoric. *Detaliem mai jos, integral, Art. 302 Notificarea autoritatilor administratiei publice locale in cazul lucrarilor de construire care nu necesita autorizare din CATUC.

Din comunicarea facuta de Ministrul Dezvoltarii si preluata in mass-media zilele trecute rezulta si o a doua varianta de construire a locuintelor individuale din categoria mentionata, respectiv pe baza de proiecte realizate de echipe de proiectare (arhitecti, ingineri), inaintate autoritatilor locale pentru analiza si decizie privind incadrarea in procedura notificarii sau in cea a autorizarii. 

Ambele situatii raspund unei necesitati de simplificare – cu atat mai accentuata in mediul rural, ca urmare a resurselor limitate, atat profesionale, cat si financiare – si se bazeaza pe valorificarea rolului si contributiei arhitectului impreuna cu ale celorlalti profesionisti in procesul de realizare a investitiilor in constructii. Apreciem castigul potential, atat pentru beneficiari si comunitati locale, cat si pentru profesia de arhitect, pe care aceste modificari legislative il genereaza.

In forma adoptata de Guvern a CATUC, aflata in prezent in dezbatere parlamentara, OAR a propus amendamente, discutate si agreate atat cu MDLPA, cat si cu grupurile parlamentare, pentru a stabili ca o conditie realizarea proiectelor-tip prin concursuri de solutii, distincte in fiecare zona cu specific unitar, si pe baza unei proceduri elaborate de MDLPA in colaborare cu OAR. 

Propunerea MDLPA comunicata acum rezultata probabil din preluarea si prelucrarea amendamentelor primite in cadrul procedurii parlamentare, nu este problematica, dar poate produce efectele scontate doar in conditiile unei bune instrumentari, care sa asigure accesul liber la comanda de arhitectura.

Absolut necesara: clarificarea elementelor procedurale pentru punerea in aplicare a prevederilor si cresterea capacitatii in sistemele public si privat

Precizam si ca, pentru ca acest castig potential sa se implineasca, este necesar sa fie clarificate si detaliate de la inceput elementele procedurale necesare pentru punerea in aplicare a prevederilor in discutie. Semnalam, intr-o enumerare indicativa, nelimitativa, aspecte obligatoriu de avut in vedere pentru operationalizarea prevederilor:

• Actualizarea reala si competenta a reglementarilor urbanistice. Fara reglementari actualizate adaptate la situatia din teren prevederea poate avea consecinte negative si poate genera disfunctionalitati si conflicte urbane;
• Publicarea reglementarilor urbanistice, astfel incat arhitectii care coordoneaza proiectele si care raspund legal de solutiile propuse, impreuna cu echipele de proiectare, sa poata sa le cunoasca si sa le aplice;
• Cartarea reala si detaliata a retelelor edilitare si reglementarea modului de construire in raport cu acestea – conditie esentiala pentru a putea inlocui avizele de amplasament in contextul renuntarii la autorizare;
• Rezolvarea problemei cadastrarii si mai ales a eliminarii erorilor si conflictelor intre inregistrarile cadastrale individuale;
• Publicarea – conform prevederilor legale – a registrelor de autorizatii de construire si de notificari, pentru verificarea usoara si combaterea eventualelor monopoluri care pot aparea (plasarea comenzilor cu dedicatie catre anumite firme).

De asemenea, fara o campanie sustinuta de crestere a capacitatii, atat in sistemul public, cat si in cel privat, in lantul de proiectare si executie a lucrarilor de constructii, astfel de prevederi de simplificare pot duce la rezultate contrare celor scontate.

Informatii sensibile propagate incorect sau imprecis in mass-media

Din cele vehiculate in presa, OAR semnaleaza, de asemenea, anumite mesaje care necesita clarificare sau reformulare:

Avizarea si autorizarea sunt filtre profesionale si administrative de conformitate si calitate – nu poveri sau elemente pur birocratice. Propunerea de simplificare transfera integral responsabilitatea pentru conformitate si calitate in sarcina proiectantilor, respectand aceleasi norme si exigente de calitate definite prin legislatie si reglementarile urbanistice in vigoare. Acesta este un castig pentru rolul si impactul arhitectului si in general al profesionistilor proiectarii in societate, dar necesita o verificare atenta a tuturor consecintelor, pentru o buna, echitabila si benefica implementare.

Este falsa ideea ca prin avizare si autorizare se limiteaza libertatea de alegere a proprietarului. Din contra, in cazul utilizarii proiectelor-tip, optiunile beneficiarilor se restrang, deci scade flexibilitatea, iar in cazul utilizarii proiectelor realizate de colective de proiectare, care sunt implementate pe baza de notificare, flexibilitatea este aceeasi cu a oricarui proiect elaborat pentru a raspunde direct si particular necesitatilor unui beneficiar si ale unui context.

Se vehiculeaza ideea ca prevederile pentru simplificare ar incuraja oamenii sa construiasca, contribuind la revitalizarea zonelor rurale, cu fond construit abandonat sau sub-utilizat. Sustinem ca prioritatea momentului in Romania nu este incurajarea sporirii numarului de constructii sau a inlocuirii constructiilor existente, ci este mai importanta incurajarea proiectelor de adaptare si reutilizare a fondului construit existent.

S-a mai sustinut ca masurile propuse contribuie la scaderea costurilor de proiectare – afirmatie pe care o combatem! In realitate, in practica din Romania, costurile de proiectare sunt astazi grav subevaluate, ceea ce reduce mult calitatea proiectelor si creste costurile de executie si de intretinere, iar in ceea ce priveste profesia de arhitect, aceasta realitate conduce la sufocarea practicii profesionale! Sustinem necesitatea critica a reevaluarii contributiei esentiale pe care profesionistii o aduc in procesul de construire si a plus-valorii pe care o genereaza pentru beneficiarii individuali si pentru societate si, ca atare, necesitatea compensarii financiare corespunzatoare.

OAR urmareste si participa in continuare la dezbaterile pentru optimizarea cadrului legislativ in domeniul constructiilor

In concluzie, reafirmam interesul OAR pentru procesul de optimizare a cadrului de reglementare in domeniul constructiilor, inclusiv pentru simplificare – cu masurile de precautie si operationalizare necesare.

Reafirmam, de asemenea, pozitia noastra contra dereglementarii. Cele doua directii nu trebuie sa se confunde sau sa se substituie.

Ne exprimam, in plus, interesul si disponibilitatea pentru a contribui la dezbaterea profesionala si la procesul de reglementare. OAR participa la consultarile din Parlament, reluate la final de octombrie (27.10). Vom solicita si in continuare sa fim parte in dezbaterea parlamentara privitoare la definitivarea CATUC.

Ghiduri OAR de arhitectura pentru incadrarea in specificul local din mediul rural – extras: Transilvania de sud (zona saseasca)

*Nota: 

Art. 302 Notificarea autoritatilor administratiei publice locale in cazul lucrarilor de construire care nu necesita autorizare

(1) Lucrarile de construire pentru care, conform dispozitiilor prezentului cod, nu este obligatorie emiterea autorizatiei de construire, se pot executa in baza notificarii transmisa autoritatilor administratiei publice locale competente potrivit legii sa emita autorizatii de construire cladiri.

(2) Lucrarile de construire care pot fi executate in baza notificarii transmisa autoritatilor administratiei publice locale competente sa emita autorizatii de construire cladiri, cu respectarea reglementarilor urbanistice in vigoare, sunt urmatoarele:

1. 1. a) realizarea de constructii noi in afara zonelor construite protejate si a zonelor de protectie a monumentelor istorice, dupa cum urmeaza:
   2. cladiri/constructii noi exterioare locuintelor unifamiliale astfel cum sunt garaje, terase acoperite, pergole, bucatarii de vara, chioscuri, piscina, grup sanitar si altele asemenea, care nu depasesc 50 mp fiecare.
   3. o singura locuinta unifamiliala pentru folosinta proprie, parter, fara subsol si arie desfasurata totala de maximum 150 mp in mediul rural, cu respectarea regulamentului de urbanism aplicabil in baza unor proiecte tip puse la dispozitie de autoritatile publice centrale sau locale cu sprijinul Ordinului Arhitectilor din Romania, cu respectarea specificului local, realizate in baza unor concursuri de solutii.
   4. lucrari de intretinere/mentenanta periodice si reparatii curente, potrivit reglementarilor tehnice aplicabile pentru infrastructura de transport si instalatiile aferente, potrivit duratei normate de exploatare la infrastructura de transport si la instalatiile aferente, dupa caz.

Seria de Ghiduri de arhitectura pentru incadrarea in specificul local din mediul rural elaborate de OAR in scopul pastrarii spiritului asezarilor rurale din Romania si al cresterii calitatii vietii in mediul rural, concomitent cu conservarea traditiilor si a peisajului cultural existent poate fi consultata pe site-ul Ordinului Arhitectilor din Romania.

…citeste articolul integral in Revista Constructiilor nr. 230 – noiembrie 2025, pag. 38-39